Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário: Semana de 04 a 11 de novembro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Período da cobertura: 04 a 11 de novembro de 2026. Gerada em 11/11/2026.
Resumo Executivo
• Tributário (Reforma Tributária): o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixa 1º/12/2026 para a NFS-e e 1º/01/2027 para optantes do Simples, segundo análise publicada no Conjur em 11/11.
• Tributário/Locação: pessoa física só passa a contribuinte de IBS/CBS na locação acima de R$ 240 mil por ano e com mais de três imóveis (LC 214/2025, art. 251, §1º, I), com redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único).
• Financiamento: o Copom manteve a Selic em 13,75% em 04/11, e Bradesco, Itaú e Santander elevaram taxas para acima do teto de 12% do SFH, o que desloca operações para o SFI e retira o uso do FGTS.
• Locação: a Justiça do Rio de Janeiro deu 15 dias para um locatário desocupar apartamento, sob pena de despejo compulsório, por conduta considerada infração legal e contratual.
• Mercado: a Caixa descartou, no curto prazo, ampliar o limite de renda do MCMV para R$ 21 mil; a Faixa 4 segue em R$ 13 mil de renda e imóvel de até R$ 600 mil.
Destaque da Semana
TRIBUTÁRIO E REFORMA TRIBUTÁRIA
Aluguel com nota fiscal: o que a Reforma Tributária muda para quem loca imóveis
Publicado em 11/11/2026 (Conjur, artigo de opinião de Thomaz de Azevedo Cinel)
A LC 214/2025 inclui locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis na base do IBS e da CBS (art. 252, III). A pessoa física só é contribuinte se a receita de locação passar de R$ 240 mil por ano, corrigidos pelo IPCA (art. 251, §5º), e se houver mais de três imóveis distintos (art. 251, §1º, I). A pessoa jurídica no regime regular não tem piso de receita. O texto aponta redução de 70% nas alíquotas (art. 261, parágrafo único), redutor social de R$ 600 por mês por imóvel residencial (art. 260) e exclusão de IPTU e condomínio da base (art. 255, §2º). Em 2026 vigoram alíquotas de teste de 0,9% de CBS e 0,1% de IBS (arts. 343 e 346). O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixa 1º/12/2026 para a NFS-e e 1º/01/2027 para optantes do Simples. O autor também descreve o regime opcional de 3,65% (PIS e Cofins), irretratável, cuja elegibilidade para imóveis comerciais depende de contrato firmado até 16/01/2025 e registro até 31/12/2025.
Impacto prático: Proprietários com carteira de imóveis e investidores que alugam via pessoa física ou holding precisam mapear, antes de dezembro, se atingem o limite de contribuinte e como emitirão a nota. A decisão pelo regime opcional é irretratável e merece análise caso a caso. Ressalva de curadoria: o texto é opinião de advogado, e outras fontes da semana divergem sobre o gatilho de R$ 288 mil (ver nota de curadoria). Confirme sempre no texto do Decreto 12.955/2026.
↳ Fonte: Conjur
Tributário e Reforma Tributária
TRIBUTÁRIO
Locação por temporada, imóvel comercial e cronograma de transição
Agência GBC, 09/11/2026
A reportagem resume o enquadramento das locações na LC 214/2025: redução de 70% para locação residencial e comercial, com redutor de R$ 600 por mês apenas no imóvel residencial; locação por temporada de até 90 dias equiparada à hotelaria, com redução de 40%; condomínio e tributos sobre o imóvel fora da base. O cronograma indicado é CBS a partir de 2027, IBS implantado gradualmente, convivência com os tributos antigos de 2027 a 2032 e substituição completa em 2033. A matéria não cita artigos de lei.
Impacto prático: Quem atua com temporada deve revisar precificação e estrutura (pessoa física ou jurídica) com o enquadramento de 40% de redução em mente. O repasse da carga ao inquilino não é automático, segundo a matéria, e depende da negociação contratual.
↳ Fonte: Agência GBC
TRIBUTÁRIO
Alíquotas de teste em 2026 e o debate sobre quem é contribuinte
Mix Vale, 06/11/2026
A matéria trata das alíquotas de teste de 2026 (0,1% de IBS e 0,9% de CBS) e da cobrança plena a partir de 2027. Também afirma que a venda de imóvel tem redutor de 50% na base e que quem vende mais de três imóveis por ano, ou imóvel construído pelo próprio dono nos últimos cinco anos, pode ser contribuinte. O texto sustenta que a nota com destaque de IBS e CBS passa a ser exigida em 2026, sem data específica, e que o gatilho de R$ 288 mil se aplica com qualquer número de imóveis.
Impacto prático: Atenção: essas duas afirmações divergem do Conjur, que cita 1º/12/2026 para a NFS-e e exige mais de três imóveis também no excesso de 20% (Decreto 12.955/2026, art. 382, §1º, III). Em caso de divergência, vale o texto normativo, não a reportagem.
↳ Fonte: Mix Vale
Locação e Temporada
LOCAÇÃO
Justiça do RJ dá 15 dias para desocupação de imóvel locado, sob pena de despejo compulsório
Agência Brasil, via O Povo, 11/11/2026 (data da decisão não informada)
O juiz Antonio Luiz Fonseca Lucchese determinou que o locatário, preso desde o dia 5 e com prisão preventiva decretada no dia 8 por agressões a duas vizinhas no mesmo condomínio, desocupe o apartamento alugado em 15 dias. Segundo a matéria, a conduta atribuída a ele é, em princípio, suficiente para autorizar a rescisão da locação por infração legal e contratual, e a medida visa proteger as vítimas, que moram no mesmo prédio. A página não cita artigos nem o número do processo.
Impacto prático: O caso ilustra o uso da rescisão por infração contratual e legal na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) como instrumento de proteção da convivência condominial. Para locadores, reforça a importância de cláusulas claras sobre conduta e de documentação de ocorrências. Item noticioso, sem tese consolidada em tribunal superior.
↳ Fonte: O Povo / Agência Brasil
Compra e Venda e Financiamento
COMPRA E VENDA
Selic mantida em 13,75% e bancos elevam juros do financiamento acima do teto do SFH
Exame, 05/11/2026 (decisão do Copom em 04/11/2026)
O Copom manteve a Selic em 13,75% ao ano, por unanimidade, interrompendo o ciclo de cortes iniciado em março. O Bradesco elevou a taxa mínima da maioria dos clientes de 11,69% para 15% ao ano mais TR em 26/10; o Itaú, de 11,99% para 12,95%, em 29/10; o Santander, de 11,69% para 12,49%. Com taxas acima de 12%, as operações migram do SFH para o SFI e o comprador perde o uso do FGTS. Segundo a Abecip, os três bancos somaram 49,2% dos R$ 132,5 bilhões de crédito com recursos da poupança de janeiro a agosto, e a Caixa, com 48,6%, não anunciou mudanças.
Impacto prático: Para o investidor, o custo de alavancagem sobe e o financiamento por banco privado perde competitividade frente a pagamento à vista e à Caixa. Em leilões com financiamento do arremate, vale simular o cenário SFI antes do lance.
↳ Fonte: Exame
Oportunidades e Sinais de Mercado
MERCADO
MCMV: Caixa descarta, no curto prazo, elevar a renda para R$ 21 mil
Mix Vale, 08/11/2026 (declaração relatada em reunião com analistas do BTG, divulgada em 18/10/2026)
A vice-presidente de Habitação da Caixa afirmou que não há previsão de ampliar o limite do programa. A Faixa 4 urbana segue com renda de R$ 9.600,01 a R$ 13.000, imóveis de até R$ 600 mil e juros a partir de 10% ao ano. A proposta da Abrainc previa renda até R$ 21 mil e imóveis até R$ 1,2 milhão. A matéria informa meta de 3 milhões de unidades até dezembro de 2026 e 2,7 milhões contratadas desde 2023.
Impacto prático: Sem ampliação, o segmento de entrada permanece restrito, o que sustenta a demanda por imóveis de médio padrão fora do programa e por aluguel. Data da declaração fora do recorte estrito, sinalizada com transparência.
↳ Fonte: Mix Vale
Radar da Semana
• Leilões (artigo doutrinário, Migalhas, 06/11/2026): análise de cerca de 200 ementas do TJ/RJ indica que a corrente majoritária manda devolver a comissão do leiloeiro quando a arrematação é anulada sem culpa do arrematante, e cita o IRDR Tema 60 do TJ/SP (maio/2026), que admite restituir a comissão ao arrematante. As decisões citadas são anteriores à semana; o item entra como radar doutrinário, não como fato novo.
• Selic (Exame, 05/11): estudo da ABMI citado na matéria estima que cada 1 ponto percentual de queda da Selic reduz em média 0,43 ponto na taxa final, com efeito em cerca de seis meses.
• Abrainc (Exame, 05/11): segundo a entidade, cada 1 ponto percentual de alta nas taxas deixa cerca de 1,3 milhão de famílias fora do mercado de crédito.
• FGTS e MCMV (Mix Vale, 08/11): o Conselho Curador reduziu a projeção de saldo de caixa do FGTS de R$ 175 bilhões para R$ 165 bilhões, conforme a matéria.
• Condomínio na Reforma (Conjur, 11/11): IPTU e condomínio ficam fora da base do IBS e da CBS na locação (LC 214/2025, art. 255, §2º), segundo o autor.
Nota de Curadoria
Semana de poucos fatos jurídicos novos verificáveis. Ficaram de fora, por ausência de fato novo dentro do recorte de 7 dias, os eixos Leilões e Arrematação (nenhuma decisão ou ato novo localizado e confirmado; apenas o artigo doutrinário do radar) e Proteção Patrimonial e Sucessão. Reportagem do Capital Aberto sobre a LC 227/2026 e o ITCMD foi publicada em 03/11/2026, um dia fora do recorte, e por isso não foi usada como item. Não foi possível acessar o texto do Provimento CNJ 228/2026 nem confirmar a notícia do STF sobre ITBI na integralização de capital (fonte indisponível). Divergência entre fontes sobre tributação de aluguel registrada nos cards. Nenhum número de processo, alíquota ou link foi criado pela curadoria.
Fontes Consultadas
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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