Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 28 de outubro a 4 de novembro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Curadoria jurídica e estratégica para investidores, advogados e profissionais do mercado imobiliário brasileiro.
Período coberto: 28 de outubro a 4 de novembro de 2026 | Edição gerada em 4 de novembro de 2026
Resumo Executivo
Compra e venda e financiamento: o Conselho Curador do FGTS aprovou, em 29/10, orçamento de R$ 144,5 bilhões para habitação em 2027, igual ao de 2026, com redução da verba da classe média do Minha Casa, Minha Vida a partir de 2028.
Locação: o IGP-M de outubro subiu 1,47% e acumula 5,24% em 12 meses, teto contratual de reajuste para aluguéis com aniversário em novembro.
Tributário: em 30/10, análise publicada na ConJur apontou o ponto que o Tema 1.348 do STF deixou em aberto: se o município pode cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor de integralização e o valor de mercado.
Direitos reais: o TJ-SC rejeitou o pedido de ampliação de servidão de passagem usada há mais de 40 anos, com lembrete sobre a via correta da passagem forçada.
Semana enxuta: não localizamos, com data confirmada dentro do recorte, fato novo nos eixos de Leilões, Proteção Patrimonial e Reforma Tributária. Preferimos não preencher a edição com material antigo.
Destaque da Semana
FGTS mantém R$ 144,5 bilhões para habitação em 2027
Eixo: Compra e Venda e Financiamento | Aprovação e publicação em 29/10/2026
O Conselho Curador do FGTS aprovou o orçamento de habitação para 2027 em R$ 144,5 bilhões, valor idêntico ao de 2026. Segundo a reportagem, R$ 125,5 bilhões vão para famílias de baixa renda (incluindo R$ 13 bilhões em subsídios), R$ 15 bilhões para a classe média do Minha Casa, Minha Vida e R$ 4 bilhões para a linha pró-cotista, com juros menores para quem tem conta no FGTS.
No plano plurianual de 2028 a 2030, os R$ 125,5 bilhões anuais para habitação foram mantidos, mas a verba da classe média do programa cai para R$ 10 bilhões por ano a partir de 2028. O total do fundo em 2027, somando habitação, saneamento, infraestrutura e saúde, é de R$ 169 bilhões.
Impacto prático: o orçamento de 2027 fica estável, mas o plano plurianual prevê redução da verba destinada à classe média do Minha Casa, Minha Vida a partir de 2028. Para o investidor e o corretor, vale acompanhar esse movimento ao projetar a demanda por financiamento nessa faixa. Para o advogado, a notícia é pano de fundo das operações financiadas com garantia em alienação fiduciária (Lei 9.514/97).
Tributário e Reforma Tributária
ITBI na integralização: o que a imunidade do Tema 1.348 ainda não resolveu
Publicação em 30/10/2026 | ConJur, coluna de opinião (Azevedo Sette Advogados)
Artigo publicado em 30/10 sustenta que o STF, ao julgar o RE 1.495.108 (Tema 1.348) e afastar o limite da atividade preponderante, definiu quem tem a imunidade, mas não a sua extensão. O Tema 796 já havia fixado que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceda o capital a integralizar, e esse limite não foi enfrentado no Tema 1.348. Na prática, alguns municípios avaliam o imóvel a valor de mercado e cobram ITBI sobre a diferença em relação ao valor declarado.
Segundo os autores, a integralização pelo valor declarado é ato único e indivisível, coberto pela imunidade, e só o excedente destinado à reserva de capital seria tributável. O texto cita ainda o Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP), segundo o qual o valor declarado é presumidamente correto e só pode ser afastado em processo administrativo com contraditório. Há decisão favorável do TJ-SP (15ª Câmara de Direito Público, 22/10/2026), mas o tema de fundo ainda não foi decidido pelos tribunais superiores.
Impacto prático: quem estrutura holding patrimonial ou imobiliária deve documentar a operação, comparar a integralização a valor de custo (exposição a ITBI) com a de mercado (imposto de renda sobre ganho de capital) e impugnar lançamentos dentro do prazo. Fundamento: art. 156, §2º, I, da Constituição Federal.
Nota de curadoria: o Tema 1.348 já foi tratado em edição anterior (23/10). Este item traz apenas o desdobramento novo da semana, que é análise doutrinária, e não nova decisão.
↳ Fonte: ConJur
Locação e Temporada
IGP-M de outubro: 1,47% no mês e 5,24% em 12 meses
Divulgação FGV em 29/10/2026 | Paraíba Business
O IGP-M subiu 1,47% em outubro, abaixo dos 1,57% de setembro, e acumula 5,24% em 12 meses e 4,97% em 2026. A reportagem informa que 5,24% é o teto para contratos com aniversário em novembro, ante 0,92% um ano antes: um aluguel de R$ 2.000,00 chegaria a R$ 2.104,80. O IPA subiu 1,93%, o IPC 0,45% e o INCC 0,35%.
Impacto prático: o índice é teto previsto em contrato, e não reajuste automático. A Lei 8.245/91 (art. 17) admite a livre convenção do aluguel, vedada a vinculação ao salário mínimo ou à variação cambial, de modo que a cláusula de reajuste vale o que o contrato diz. Em renovações, o locador pode negociar abaixo do teto, e o locatário com contrato atrelado ao IGP-M deve conferir o índice oficial antes de aceitar a correção.
Nota de curadoria: a matéria registra divergência entre a data do cabeçalho da página e a da notícia, e a média ponderada dos subíndices não coincide exatamente com o valor informado. Recomenda-se conferir o número no site oficial da FGV antes de aplicar o reajuste.
↳ Fonte: Paraíba Business
Compra e Venda e Registro
Servidão de passagem: uso antigo não autoriza ampliar o acesso
Publicação em 3/11/2026 | ConJur | TJ-SC, 2ª Vara Cível de São Bento do Sul, processo 5007403-38.2025.8.24.0058
O juízo rejeitou o pedido de proprietário que queria alargar para três metros uma passagem usada há mais de 40 anos em terreno vizinho, para permitir o acesso de veículos. A sentença considerou que o uso histórico não garante, por si só, o direito de ampliar: a servidão deve respeitar os limites do título, da destinação do proprietário ou da usucapião, e a matrícula do imóvel vizinho não registrava servidão com largura determinada.
A decisão acrescentou que, se o imóvel não tiver acesso adequado à via pública, a solução é a ação própria de passagem forçada, com indenização e análise do trajeto de menor prejuízo.
Impacto prático: na due diligence de imóveis, inclusive de leilão, vale conferir na matrícula se a servidão está registrada e com que largura, e se o acesso à via pública é regular. A notícia não cita artigos; o regime geral está no Código Civil (servidões, a partir do art. 1.378, e passagem forçada, art. 1.285).
↳ Fonte: ConJur
Oportunidades e Sinais de Mercado
INCC de outubro sobe 0,35%, acima dos 0,25% de setembro
O INCC subiu 0,35% em outubro, ante 0,25% em setembro, segundo a mesma divulgação do IGP-M. Para quem investe em imóveis de leilão com reforma, o dado é um termômetro do custo de obra a considerar no orçamento da arrematação.
↳ Fonte: Paraíba Business
Leilões da Caixa e de bancos: não localizamos, nesta semana, notícia datada dentro do recorte com informação confiável sobre novos lotes ou condições. Para consultar editais vigentes, utilize diretamente o portal de venda de imóveis da Caixa.
↳ Fonte: Caixa: venda de imóveis
Radar da Semana
STJ, Informativo 908 (3/11/2026): a edição foi publicada, mas não conseguimos acessar o seu conteúdo para verificar se traz julgados imobiliários. Não incluímos nenhum item dela. Vale a consulta direta no site do STJ.
Tema 1.348 em desdobramento: a análise da ConJur menciona decisão do TJ-SP de 22/10 aplicando a imunidade, o que sinaliza a rápida repercussão do precedente nos tribunais estaduais. Item de referência, fora do recorte estrito.
Nota de Curadoria
Recorte: 28/10 a 4/11/2026. Foram descartados os itens sem data confirmada ou fora do recorte, entre eles o Provimento 56/2026 da CGJ/RS (já tratado na edição de 28/10), o FipeZap de setembro (publicado em 14/10), reportagens ilustrativas com personagens fictícios e matérias sem identificação do tribunal. Eixos sem fato novo verificado nesta semana: Leilões e Arrematação, Proteção Patrimonial e Sucessão, e Reforma Tributária (IBS/CBS). A ausência não significa que nada ocorreu, apenas que não localizamos fato com data e fonte confirmadas.
Fontes Consultadas
↳ Fonte: STJ: Informativo de Jurisprudência
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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