Usucapião não configura fraude à execução fiscal: o que muda com a recente decisão do STJ

A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a presunção do art. 185 do CTN não alcança o imóvel objeto de usucapião. A leitura redefine a fronteira entre alienação, oneração e aquisição originária — e impõe ao operador do direito uma nova régua de análise em execuções fiscais, embargos e disputas registrais.

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A controvérsia

A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.130.801, sob relatoria do ministro Paulo Sérgio Domingues, fixou entendimento de elevado impacto prático: não há fraude à execução fiscal quando o imóvel penhorado é objeto de usucapião.

A controvérsia chegou ao Tribunal a partir de embargos à execução opostos por particular contra penhora promovida pelo Inmetro. O argumento da autarquia era simples — e, à primeira vista, persuasivo: a penhora havia sido efetivada cinco anos antes do registro do usucapião na matrícula do imóvel. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região acolheu a tese e manteve o gravame, com fundamento no art. 185 do Código Tributário Nacional.

O STJ, contudo, reformou a decisão. E o fez com fundamentação técnica precisa.

A base legal: o que diz o art. 185 do CTN

Dispõe o art. 185 do Código Tributário Nacional:

Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

Da literalidade do dispositivo extraem-se dois pressupostos cumulativos para a incidência da presunção: (i) existência de alienação ou oneração; e (ii) existência de acordo de vontades entre as partes envolvidas no ato.

É justamente sobre esse segundo elemento — frequentemente subestimado pela jurisprudência — que se assenta a virada interpretativa do STJ.

A tese do relator: ausência de manifestação de vontade

Em seu voto, o ministro Paulo Sérgio Domingues sustentou que a usucapião não se enquadra em nenhuma das duas hipóteses do art. 185 do CTN. E o motivo é técnico: a usucapião constitui modalidade de aquisição originária da propriedade. O bem nasce para o novo titular independentemente da vontade do proprietário anterior.

Mais do que isso, há, em regra, conflito de interesses — e não acordo — entre o antigo proprietário, que abandona a coisa, e o usucapiente, que pretende adquiri-la pela posse qualificada. Nas palavras do relator:

No caso da usucapião, inexiste qualquer acordo prévio de vontades. Em verdade, como regra, há verdadeiro conflito de interesses entre o anterior proprietário que abandona a coisa e o usucapiente que visa à aquisição do bem. Logo, não há como se concluir que há uma alienação ou oneração de bem imóvel por quem quer que seja.

A consequência jurídica é direta: todo gravame anterior sobre o imóvel — inclusive penhora regularmente inscrita por crédito tributário — desaparece com o reconhecimento da usucapião.

O registro posterior à penhora não muda a equação

Um dos pontos mais relevantes da decisão diz respeito ao papel do registro imobiliário na cadeia de aquisição originária.

A defesa da autarquia tentou sustentar que o registro do usucapião, posterior à penhora, teria valor constitutivo — argumento que esbarra na própria natureza do instituto. O STJ foi categórico: o registro apenas confere publicidade à aquisição e permite ao novo proprietário o direito de dispor do imóvel. Não é o ato registral que constitui o direito do usucapiente, mas a posse mansa, pacífica e qualificada que precede o reconhecimento judicial.

Em outras palavras: o direito de propriedade do usucapiente preexiste ao registro. O registro o declara, não o cria. E, justamente por isso, gravames pretéritos não sobrevivem à aquisição originária.

O que muda na prática

A decisão tem reflexos imediatos para duas frentes de atuação:

1. Defesa em embargos à execução fiscal. O usucapiente — ou seu sucessor — passa a contar com fundamento jurisprudencial consolidado para o levantamento de penhoras anteriores ao registro, ainda que o crédito tributário esteja regularmente inscrito em dívida ativa.

2. Estratégia registral. Ofícios de registro e advogados que atuam em regularização fundiária encontram, no precedente, reforço técnico para a baixa de gravames preexistentes quando o reconhecimento da usucapião é levado à matrícula.

Síntese estratégica

A decisão do STJ é menos uma novidade conceitual e mais uma reafirmação rigorosa do regime jurídico da aquisição originária. O art. 185 do CTN exige alienação ou oneração — institutos que pressupõem manifestação de vontade do titular. A usucapião opera fora dessa lógica: nasce do tempo, da posse e do abandono — não da vontade do antigo proprietário.

Para quem opera execuções fiscais e direito imobiliário, o precedente exige revisão de premissas. Análise de risco, defesa técnica e estratégia processual passam a contar com uma fronteira mais nítida entre fraude fiscal e aquisição originária — e essa nitidez, no nosso ofício, é o que separa decisão de improviso.

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Referência

Decisão: STJ, 1ª Turma, REsp 2.130.801, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, julgado em 30 de maio de 2026.

Base legal: art. 185 do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966).

Fonte da notícia: Não há fraude à execução fiscal em caso de imóvel alvo de usucapião, diz STJ — Consultor Jurídico, Danilo Vital, 30/05/2026.