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Newsletter Semanal de Leilões — Semana de 21 a 28 de maio de 2026

  • Foto do escritor: Ananda Fernandes
    Ananda Fernandes
  • 28 de mai.
  • 7 min de leitura

Newsletter Semanal de Leilões

Semana de 21 a 28 de maio de 2026

Curadoria jurídica e estratégica para investidores, advogados e profissionais do mercado imobiliário.

📋 RESUMO EXECUTIVO

• CNJ publica o Provimento CN-CNJ nº 224/2026 e torna obrigatório o CONSTRIJUD para envio, processamento e cumprimento de ordens de penhora, arresto e sequestro de imóveis — execuções judiciais entram, definitivamente, no padrão 100% eletrônico.

• STJ — 3ª Turma — consolida a vedação ao preço vil também na execução extrajudicial da Lei 9.514/97, fechando o cerco contra adjudicações por valor inferior ao art. 891, parágrafo único, do CPC.

• STJ admite o leilão integral de bem indivisível em copropriedade, ainda que a penhora alcance só a quota-parte do devedor (art. 843 do CPC) — abre janela estratégica para arrematação.

• Informativo STJ nº 890 (26/05/2026) reforça que a arrematação é aquisição originária — débitos propter rem anteriores se sub-rogam no preço, na linha do Tema 1.134.

• Calendário CAIXA de maio reúne mais de 2.000 imóveis em SFI, Licitação Aberta e Venda Direta — janela ainda ativa para investidor estratégico.

⭐ DESTAQUE DA SEMANA

Provimento CN-CNJ nº 224/2026 institui o uso obrigatório do CONSTRIJUD nas execuções imobiliárias

Publicação: 12/05/2026 • DJE de 15/05/2026 • Fonte: Atos CNJ / IRIB

A Corregedoria Nacional de Justiça torna obrigatório o Sistema de Constrição Judicial (CONSTRIJUD), mantido pelo ONR como módulo do SERP-Jud, para o envio, processamento e cumprimento de ordens de penhora, arresto e sequestro de imóveis. A implementação será gradual nos 90 dias seguintes à publicação, por região, a critério do ONR. Encerra-se a era das ordens em papel: comunicação entre juízos e registradores passa a ser eletrônica, com regras próprias de prenotação, qualificação e prazos.

Por que importa:

Para o operador de leilões, a leitura é direta — diligências mais rápidas, maior rastreabilidade das constrições e menor margem para nulidades formais em arrematações decorrentes de execução judicial. Para o investidor, ciclos mais curtos entre penhora, leilão e registro. Para o advogado, exigência de domínio do fluxo eletrônico (prenotação, qualificação registral e prazos do SERP-Jud).

⚖️ MOVIMENTAÇÕES JURÍDICAS

1. STJ (3ª Turma) — vedação ao preço vil aplica-se também à execução extrajudicial

Tese consolidada • Cobertura: ConJur (análise reverberada nesta semana)

A 3ª Turma do STJ firmou tese de que 'as normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente', regida pela Lei 9.514/97. A leitura sistemática entre o art. 891, parágrafo único, do CPC e o art. 27 da Lei 9.514/97 protege o devedor fiduciante.

Fundamento legal: art. 891, parágrafo único, do CPC; art. 27, §§2º-A e 2º-B, da Lei 9.514/97.

Impacto prático:

Arrematante em leilão extrajudicial precisa documentar a higidez do lance: laudo de avaliação atualizado, comprovação do percentual sobre o valor de mercado e respeito ao patamar mínimo do 2º leilão (valor da dívida no 1º; valor de avaliação no 2º). Lances tímidos no 2º leilão tornam-se vetor de anulação.


2. STJ — coproprietário não pode obstar leilão integral de bem indivisível

Decisão recente do STJ • Fonte: Machado Meyer — Inteligência Jurídica

O STJ admitiu o leilão judicial integral de imóvel indivisível em regime de copropriedade, ainda que a penhora alcance apenas a quota-parte do devedor. A decisão privilegia a efetividade da execução (art. 843 do CPC), assegurando ao coproprietário não devedor a preferência na arrematação pelo valor da avaliação e o direito ao quinhão correspondente do produto do leilão.

Fundamento legal: art. 843 do CPC (alienação de bem indivisível em copropriedade); art. 504 do CC (direito de preferência entre coproprietários).

Impacto prático:

Para o investidor: abre janela de aquisição em imóveis antes considerados 'travados' por copropriedade — herança não partilhada, ex-casais e sociedades familiares. Para o advogado: eleva a importância da estratégia processual prévia — notificação do coproprietário, prova da indivisibilidade e correta indicação no edital, sob pena de invalidade do leilão.


3. Informativo STJ nº 890 (26/05/2026) — arrematação como aquisição originária (Tema 1.134)

Publicação: 26/05/2026 • Fonte: STJ — Informativo de Jurisprudência nº 890

O informativo retoma, em diversos julgados, a tese fixada no Tema 1.134 (REsp 1.914.902/SP): débitos tributários propter rem anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço, não acompanhando o arrematante, ainda que o edital disponha em sentido contrário. Trata-se de aquisição originária, na linha do art. 130, parágrafo único, do CTN.

Fundamento legal: art. 130, parágrafo único, do CTN; art. 908, §1º, do CPC; Tema 1.134/STJ (REsp 1.914.902/SP).

Impacto prático:

Cláusulas de editais que transferem dívidas pretéritas (IPTU, taxas) ao arrematante devem ser desconsideradas. Antes de pagar o saldo, o arrematante exige certidão de quitação ao oficial do registro com base na tese — e, se necessário, ajuíza embargos ou ação declaratória de inexistência da obrigação. Excelente argumento para o investidor que enfrenta cobrança municipal pós-arrematação.


4. ConJur — imóvel sob alienação fiduciária pode ser expropriado antes da quitação

Publicação: 13/05/2026 • Fonte: ConJur

O STJ admitiu a expropriação do bem dado em garantia fiduciária ainda na pendência do contrato, desde que respeitados os direitos do credor fiduciário — direito de preferência e notificação prévia. A decisão recoloca em discussão a tensão entre o direito patrimonial do fiduciante (art. 22 da Lei 9.514/97) e a execução de dívidas de outra natureza.

Fundamento legal: art. 22 e art. 27 da Lei 9.514/97; art. 835, XII, do CPC; princípio da efetividade da execução.

Impacto prático:

Quem arremata imóvel em situação fiduciária assume risco maior: é imprescindível mapear a posição do credor fiduciário, a fase do contrato e eventual consolidação da propriedade. Em assessoria a investidor, este é cenário de 'análise dupla' — execução e fidúcia simultâneas — que exige modelagem fina do auto de arrematação e do tratamento do saldo devedor.

🏠 OPORTUNIDADES E SINAIS DE MERCADO

Calendário CAIXA de maio — 2.000+ imóveis em SFI, Licitação Aberta e Venda Direta

Janela ativa • Fonte: CAIXA — Calendário oficial

Entre 4 e 22 de maio, foram realizados leilões com 466 a 576 imóveis por lote, em modalidades de 1º Leilão SFI, 2º Leilão SFI e Licitação Aberta. Para a última semana de maio, persistem oportunidades remanescentes na modalidade de Venda Direta, sem disputa — habilitando o primeiro interessado que deposita a caução.

Leitura estratégica:

Investidor estratégico atua em duas frentes: (i) varre os lotes de 2º Leilão SFI pelo valor da dívida; (ii) monitora a migração dos não vendidos para Venda Direta, onde a aquisição é por adesão e o lance vencedor é, em regra, o mais ágil. Cada edital fixa percentual de caução e prazo de pagamento próprios — leitura prévia obrigatória.


TJDFT determina alteração e republicação de edital em leilão de R$ 253 milhões

Decisão monocrática: 22/05/2026 • Fonte: 4ª Turma Cível do TJDFT — Des. Sérgio Rocha

Decisão impôs alterações no edital e a republicação do leilão envolvendo imóveis de família tradicional em Brasília, no bojo de execução de dívida de aproximadamente R$ 253 milhões. Reforça o rigor formal exigido pelos arts. 886 e 887 do CPC.

Fundamento legal: art. 886 do CPC (requisitos do edital); art. 887, §§1º e 2º (publicidade).

Leitura estratégica:

Edital com defeito formal — ainda que sutil — abre flanco para anulação. Alerta dobrado: o arrematante deve checar a íntegra do edital, certidões e laudos antes de ofertar; o advogado deve incluir o exame do edital como etapa obrigatória da due diligence.


PGM-RJ — plataforma única reúne imóveis municipais disponíveis para leilão

Movimentação institucional contínua • Fonte: Prefeitura do Rio / PGM-RJ

A PGM-RJ consolidou em plataforma única os imóveis com penhora em execuções fiscais, com agendas e editais centralizados. Movimento que tende a se replicar em outras grandes capitais.

Leitura estratégica:

Leilões municipais com penhora fiscal carregam riscos específicos (regularização cadastral, IPTU acumulado, situação possessória). A tese do Informativo 890 do STJ — sub-rogação no preço — é defesa direta contra cobrança municipal pós-arrematação.

📡 RADAR DA SEMANA

Tema 1.288 do STJ segue impactando contratos pós-2017

Reforço da tese fixada em fevereiro de 2026: após a Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação tempestiva, ao devedor resta apenas o direito de preferência (art. 27, §2º-B, Lei 9.514/97). Em contratos pré-2017, segue válida a purgação com retomada do contrato.


Comissão do leiloeiro — piso de 5% segue como referência

Em consonância com a Resolução 236/2016 do CNJ, o STJ mantém o entendimento de que a comissão deve ser fixada em, no mínimo, 5% sobre o valor da arrematação.


Despesas propter rem entre arrematação e imissão na posse

Despesas condominiais constituídas após a arrematação são de responsabilidade do arrematante, ainda que ainda não imitido na posse e sem registro formal. Modelar a entrada na posse com agilidade reduz o custo de carregamento.


Imissão na posse: comprador sem registro também tem legitimidade

O STJ admite ação de imissão na posse ajuizada por arrematante/comprador que ainda não registrou o título, desde que comprove a aquisição.

↳ Fonte: IRIB


Novo MCMV (vigência desde 22/04/2026) reaquece a revenda pós-leilão

Teto de renda em R$ 13 mil, teto do imóvel em R$ 600 mil e juros reduzidos em faixas específicas. Imóveis arrematados dentro do novo teto ganham liquidez de saída para o investidor em fix and flip.

📚 FONTES CONSULTADAS

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Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado de leilões de imóveis. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.

 
 
 

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Ananda Fernandes - Advocacia e Consultoria em Leilões

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