O valor mínimo no segundo leilão extrajudicial e a responsabilidade pelos débitos condominiais

Uma análise crítica à prática dos editais à luz da Lei nº 9.514/1997.

Quem já participou de um leilão extrajudicial sabe que o edital é o ponto de partida de qualquer análise e que chamamos como “as regras do jogo”. É nele que constam as condições da venda. Inclusive a responsabilidade do arrematante pelos débitos do imóvel.

Onde está o problema no segundo leilão

O problema é que, tratando-se do 2º leilão, em alguns casos, principalmente quando analisamos os editais da CEF – Caixa Econômica Federal, algumas dessas responsabilidades vêm sendo atribuídas de forma indevida.

A Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis, é clara ao determinar que o valor mínimo do segundo leilão deve corresponder ao montante integral da dívida, inclusive, somando-se aos demais débitos, os tributos e taxas condominiais. Em outras palavras, esses encargos já estão embutidos no preço mínimo que o arrematante paga ao dar o lance no 2º leilão da referida lei.

A dupla cobrança sobre o mesmo encargo

O que se observa na prática é que o arrematante, além de pagar pelos valores já contabilizados no lance mínimo, acaba tendo imputada sobre si a responsabilidade de pagar os débitos tributários e condominiais novamente. Explico:

Em que pese a lei incluir tais débitos no preço mínimo do segundo leilão, alguns credores fiduciários – principalmente a CEF – repassam a responsabilidade pelos débitos condominiais e tributários, através do edital, para o arrematante.

E, ao receber o produto da arrematação, que já contém – ou deveria conter – todos os débitos, não quita tais valores com o condomínio e com o ente tributante, fazendo com que o arrematante seja obrigado a regularizar tal situação diretamente com esses credores, como se ele ainda não os tivesse suportado economicamente ao ofertar o lance. O resultado é uma dupla cobrança sobre o mesmo encargo.

Esse problema se agrava pela falta de transparência em relação aos demonstrativos de cálculo que compõem o valor mínimo do segundo leilão. Sem essa informação, não se consegue identificar quais débitos já foram considerados no preço mínimo.

Por que a cláusula do edital é juridicamente frágil

Do ponto de vista jurídico, a cláusula editalícia que impõe essa transferência viola os princípios constitucionais da boa-fé objetiva, da vedação ao enriquecimento sem causa e da segurança jurídica.

No meu entendimento, a responsabilidade do arrematante deve se limitar aos débitos constituídos entre a data do edital e a data do leilão, período em que esses encargos ainda não poderiam ter sido considerados no cálculo do valor mínimo.

Um caminho possível: dois modelos de edital

Acredito que uma maneira mais simples de resolver este problema seria a produção de dois editais como modelo base: um para os leilões obrigatórios da Lei 9.514/97 e outro para as alienações posteriores da CEF, como a licitação aberta, a venda online e a compra direta.

O que o arrematante pode fazer

Importante deixar claro que, nesses casos em que o credor fiduciário não quitou os débitos condominiais e tributários com o produto da arrematação, o arrematante tem o direito de buscar o Poder Judiciário para reaver os valores pagos em duplicidade.

Contudo, é de suma importância que essa situação seja debatida e levada aos tribunais, pois os credores têm utilizado o edital para ditar regras que, dependendo da situação, podem estar em conflito com a norma legal.

Por: Ananda Fernandes - Advogada especialista em leilões de imóveis.

Fontes consultadas

Planalto. Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária de bens imóveis).