O que significa comprar “no estado em que se encontra” ou “ad corpus”?

Quase todo edital de leilão traz uma frase curta que costuma passar despercebida: o imóvel é vendido “no estado em que se encontra” ou “ad corpus”. Para muita gente, é só uma formalidade. Mas, na prática, essa expressão organiza boa parte da relação entre você e o bem que pretende arrematar, e é justamente ali que nascem algumas das maiores dúvidas de quem está começando...

A pergunta que mais escuto é direta: se eu arremato um imóvel e depois descubro um defeito estrutural, ou a metragem não é exatamente aquela informada, posso desfazer o negócio ou pedir meu dinheiro de volta?

A resposta honesta é que depende. Depende do tipo de defeito, do tipo de leilão e, principalmente, do que estava (ou não estava) escrito no edital.

Neste artigo, quero explicar de forma simples o que é um vício oculto em imóvel de leilão, o que aquela cláusula realmente significa e onde estão os pontos de atenção que você consegue avaliar antes de dar o lance.

A frase do edital que muda o jogo

Comprar “no estado em que se encontra” significa que o imóvel é oferecido nas condições físicas e jurídicas atuais. Ou seja, o arrematante adquire o que está ali. Já ouviu falar em venda de imóvel “porteira fechada”? Que você compra o imóvel com tudo o que tiver dentro dele, seja bom ou ruim? É mais ou menos isso...

É uma regra de transparência que transfere para o interessado o ônus de investigar o que puder antes de ofertar seu lance, pois irá se responsabilizar pelo imóvel no estado em que se encontra. Então, se estiver precisando de reforma, com tacos soltando, metragem um pouco menor ou um pouco maior, infiltração, problema com a elétrica, menos um banheiro ou quarto – que teria na planta original, o arrematante vai ter que aceitar receber daquela forma.

O leilão parte da lógica de que o preço abaixo do mercado vem acompanhado de um dever maior de diligência. O desconto tem uma contrapartida, que é a sua responsabilidade de pesquisar o bem antes do lance e se responsabilizar pelos vícios ocultos que ele possui.

Claro que, se for algo muito discrepante, como a área ser consideravelmente menor do que o informado, essa cláusula, por si só, não se sustenta.

Como reduzir o risco antes de dar o lance

A boa notícia é que a maior parte dos sustos com vício oculto começa antes do leilão, na etapa em que muita gente tem pressa. E, alguns cuidados concentram grande parte da proteção possível.

Leia o edital inteiro, com atenção especial à descrição do imóvel, às condições de venda e à cláusula sobre o estado do bem. Estude a matrícula atualizada, que revela metragem, construções averbadas, ônus e eventuais divergências entre o que existe e o que está registrado. Sempre que for viável, procure conhecer o imóvel por fora e reúna informações sobre a região, o padrão construtivo e o histórico do bem. E confronte o que você viu com o que o edital afirma, porque a diferença entre esses dois retratos é onde os problemas costumam se esconder.

Nenhuma verificação elimina totalmente o risco, mas uma análise técnica bem feita identifica boa parte dos pontos sensíveis e reduz a chance de surpresa. Muitos defeitos que assustam depois já davam sinais antes, para quem sabia onde olhar.

Por: Ananda Fernandes - Advogada especialista em leilões de imóveis.

Fontes consultadas

STJ. Notícias institucionais sobre arrematação e responsabilidade do arrematante.

Migalhas. Vícios ocultos pós-arrematação: a anulação do leilão segundo o STJ.

Migalhas. O art. 903 do CPC/2015 e a arrematação perfeita e acabada.

Projuris. Código Civil comentado: dos vícios redibitórios (arts. 441 a 446).

IRIB. A alienação fiduciária de coisa imóvel e os leilões após a consolidação da propriedade.

Planalto. Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 903.

Planalto. Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 441 a 446.

Planalto. Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de bem imóvel).