Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 26 de agosto a 2 de setembro de 2026
Cobertura: 26 de agosto a 2 de setembro de 2026 | Edição gerada em 2 de setembro de 2026.
Nota de curadoria: a semana foi movida por dois eixos com fato realmente novo — o tributário/patrimonial, com o STF recolocando em pauta a imunidade de ITBI na integralização de capital de holdings imobiliárias, e a locação, com o IGP-M de agosto divulgado pela FGV. No mercado, a Caixa abriu o calendário de leilões de setembro e a Justiça gaúcha marcou pregão para 1º/09. Não repetimos os temas das duas últimas edições (NFS-e da locação na Reforma, bem de família de alto valor e aluguel de curta temporada em condomínio). Eixos sem fato novo no recorte — como registro de imóveis e compra e venda — ficaram de fora desta edição.
Resumo Executivo
• ITBI e holding em foco no STF: o Supremo retomou em 2/09 o julgamento presencial do Tema 1.348, sobre o alcance da imunidade de ITBI na integralização de capital quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante — decisão estruturante para o planejamento patrimonial e sucessório.
• Locação: o IGP-M recuou 0,22% em agosto (FGV, divulgado em 28/08), acumulando 2,16% em 12 meses — reajuste mais suave para contratos com aniversário em setembro indexados ao índice.
• Leilões ativos: a Caixa abriu o calendário de setembro com centenas de imóveis em licitação aberta e SFI a partir de 1º/09, e a Justiça do RS marcou leilão judicial com encerramentos em 1º e 15/09.
• Agenda do mês: o STF também recolocou em pauta o Funrural (ADI 4.395) e o STJ concentra cinco repetitivos tributários em 9/09 — semana de definições para o contencioso.
Destaque da Semana
STF retoma o Tema 1.348: imunidade de ITBI na integralização de capital de holdings imobiliárias
Tributário • Proteção Patrimonial — pauta e cobertura publicadas em 1º/09/2026, sessão de retomada em 2/09.
O Supremo recolocou em 2 de setembro de 2026, agora no Plenário presencial, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), que discute o alcance da imunidade de ITBI na transferência de bens para integralização de capital social quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda ou a locação de imóveis.
O relator, ministro Edson Fachin, votou no ambiente virtual para reconhecer que a imunidade não depende da atividade preponderante da pessoa jurídica na hipótese de integralização — sendo acompanhado por Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin (com ressalvas) e Cármen Lúcia. Gilmar Mendes abriu divergência para afastar a imunidade quando a adquirente tiver atividade imobiliária preponderante. Após pedido de destaque de Flávio Dino, o caso migrou ao Plenário presencial, onde o julgamento recomeça do zero.
Fundamento constitucional: art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal (imunidade de ITBI na integralização de capital e nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção, ressalvada a atividade imobiliária preponderante).
Por que importa agora: a tese define, na prática, o custo de constituir uma holding imobiliária — se a integralização de imóveis no capital social será imune ao ITBI mesmo quando a sociedade explora locação ou compra e venda. Para quem planeja sucessão e organização patrimonial, é o momento de acompanhar o resultado antes de estruturar a operação, porque a decisão pode consolidar tese pró-contribuinte ou restabelecer a exigência do imposto para holdings de atividade imobiliária.
↳ Fonte: Rota da Jurisprudência (APET) — Julgamentos tributários de setembro no STF e STJ (01/09/2026)
Locação e Temporada
IGP-M recua 0,22% em agosto e alivia o reajuste de aluguéis de setembro
Locação — FGV / IBRE, divulgado em 28 de agosto de 2026.
A Fundação Getulio Vargas divulgou que o IGP-M variou -0,22% em agosto de 2026, recuo menos intenso que o de julho (-1,16%). Com isso, o índice acumula 1,85% no ano e 2,16% em 12 meses. É o percentual que baliza os reajustes de contratos de locação com aniversário em setembro, quando o IGP-M for o índice contratado.
Impacto prático: com o IGP-M em 12 meses (2,16%) bem abaixo do IPCA no mesmo horizonte, contratos indexados ao IGP-M tendem a reajuste mais brando neste ciclo. Vale conferir no contrato qual índice foi pactuado e lembrar que, pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), locador e locatário podem negociar livremente o percentual efetivo do reajuste quando houver acordo.
Oportunidades e Sinais de Mercado
Caixa abre o calendário de setembro com centenas de imóveis em licitação aberta e SFI
Leilões — Caixa Econômica Federal, calendário de setembro de 2026.
A Caixa iniciou setembro com novas rodadas de imóveis retomados, incluindo lotes em licitação aberta e leilão SFI com aberturas a partir de 1º/09 e disputas distribuídas ao longo do mês. Na 2ª praça do SFI, o lance mínimo cai para cerca de 60% da avaliação, e parte dos lotes admite pagamento com FGTS ou financiamento habitacional, conforme o edital de cada unidade.
Leitura estratégica: antes do lance, sempre confirmar no edital a modalidade (licitação aberta, leilão SFI ou venda direta), a situação de ocupação do imóvel, os débitos de condomínio e IPTU e se o uso de FGTS/financiamento está expressamente autorizado. Preço de entrada baixo não é sinônimo de negócio bom — o custo real inclui a desocupação e eventuais passivos.
Leilão judicial no RS tem complexo industrial em Charqueadas e terreno em São Jerônimo
Leilões — Justiça Estadual do RS, encerramentos em 1º e 15 de setembro de 2026.
A Justiça Estadual do Rio Grande do Sul, em parceria com leiloeira oficial, realiza leilão judicial com primeiro encerramento em 1º/09 (11h) e segundo em 15/09 (11h). O destaque é um complexo industrial em Charqueadas de 30 mil m², avaliado em R$ 13,5 milhões, com lance mínimo de pouco mais de R$ 6,7 milhões no segundo leilão. Há ainda um terreno de 1.440 m² em São Jerônimo, avaliado em R$ 111 mil e com lance a partir de R$ 55,5 mil. Ambos admitem parcelamento com 25% de entrada e o saldo em até 30 meses, conforme o edital.
Atenção do investidor: em leilão judicial parcelável, o edital define as condições exatas de entrada, número de parcelas e correção do saldo — e o cadastro na plataforma do leiloeiro deve ser feito com antecedência mínima de 24 horas. Confirme também a situação possessória do imóvel e a existência de recursos pendentes no processo antes de comprometer capital.
Radar da Semana
• Agenda do STF: além do Tema 1.348, a Corte recolocou em pauta para 2/09 a ADI 4.395 (Funrural) e o Tema 1.309 (PIS/Cofins sobre reservas técnicas de seguradoras).
• STJ, 9/09: a Primeira Seção concentra cinco temas repetitivos (Temas 1.276, 1.392, 1.399, 1.415 e 1.455), de matéria predominantemente tributária federal, sem tema imobiliário direto nesta leva.
• Índices de locação: com o IGP-M negativo em agosto e o IPCA em patamar mais alto, cresce a relevância da escolha do índice na renovação e na revisão de contratos de aluguel.
• Holding e sucessão: o desfecho do Tema 1.348 conversa diretamente com o redesenho do ITCMD promovido pela LC nº 227/2026 — quem planeja constituir holding familiar deve considerar os dois movimentos em conjunto.
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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