Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 3 a 10 de setembro de 2026
Cobertura: 3 a 10 de setembro de 2026 | Edição gerada em 10 de setembro de 2026.
Nota de curadoria: a semana foi movida sobretudo pelo eixo tributário e pelo calendário de mercado. O fato legislativo mais relevante foi a sanção da Lei Complementar nº 236/2026 (04/09), que reformou o Código Tributário Nacional. Não houve, no recorte estrito de 3 a 10/09, tese nova de STJ ou STF especificamente sobre leilão de imóveis: o julgamento do ITBI na integralização de capital (Tema 1.348) foi reiniciado e suspenso em 02/09, data anterior ao recorte, e por isso entra apenas como acompanhamento sinalizado. Índices de inflação (IPCA-15 e IGP-M de agosto) foram divulgados antes do recorte e são citados apenas como referência de mercado, com a data explícita.
Resumo Executivo
• Tributário: sancionada em 04/09 a LC nº 236/2026, que altera o CTN e reorganiza o contencioso administrativo tributário, multas, prescrição e decadência, precedentes e soluções consensuais — com 14 vetos presidenciais.
• Tributário/Imobiliário: entre os vetos, caiu a regra que fixava prazo de 5 dias úteis para emissão de certidões de regularidade fiscal e validade uniforme de 180 dias (art. 205, §§ 1º e 2º, do CTN) — ponto sensível para a diligência de quem compra imóvel em leilão.
• Leilões: o julgamento do STF sobre imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas imobiliárias (Tema 1.348) segue suspenso, com placar virtual anterior de 4 a 1 favorável ao contribuinte — tema de acompanhamento para quem estrutura holding.
• Mercado: setembro concentra forte calendário de leilões e licitações de imóveis da Caixa, com 2ª praça do SFI em 09/09 e novos pregões em 14 e 18/09.
• Locação: contratos que aniversariam em setembro têm reajuste pelo IGP-M em torno de 2,16% em 12 meses (índice de agosto divulgado em 28/08).
Destaque da Semana
LC 236/2026 reforma o Código Tributário Nacional e veta regra que agilizaria certidões fiscais
Reforma do CTN · Sanção em 04/09/2026
Publicada em edição extra do Diário Oficial da União em 4 de setembro de 2026, a Lei Complementar nº 236/2026 (originada do PLP 124/2022) promoveu ampla alteração no Código Tributário Nacional para estabelecer normas gerais de solução de controvérsias e de processo administrativo em matéria tributária e aduaneira, aplicáveis à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios. As mudanças alcançam multas, fiscalização, decadência, prescrição, dívida ativa, precedentes judiciais, consultas e formas consensuais de resolução de conflitos. A norma entrou em vigor na data da publicação e recebeu 14 vetos presidenciais.
O ponto que mais interessa a quem atua no mercado imobiliário está entre os vetos. Foram vetados integralmente os §§ 1º e 2º que o Congresso pretendia inserir no artigo 205 do CTN, que fixavam prazo máximo de 5 dias úteis para a expedição das certidões de regularidade fiscal e validade uniforme de 180 dias, com efeito declaratório para todos os fins (Mensagem de veto nº 743, de 04/09/2026). Certidão de regularidade fiscal é peça central da diligência em qualquer aquisição imobiliária — inclusive na análise de risco do arrematante e na regularização do imóvel após a arrematação. A manutenção da fragmentação de prazos e procedimentos entre os diferentes entes, apontada em análise da ConJur em 10/09, tende a manter custo e incerteza sobre o comprador.
↳ Fonte: Migalhas — Nova lei altera o CTN
↳ Fonte: Planalto — LC 236/2026
Tributário e Reforma Tributária
O que muda com a LC 236/2026 para o investidor imobiliário
Tributário · Legislação · Sanção em 04/09/2026
Além de uniformizar o processo administrativo fiscal, a lei traz regras sobre limitação de multas, ampliação das soluções consensuais (transação e negócio jurídico processual) e uso de precedentes judiciais na esfera administrativa. Para o investidor que carrega passivos ou discute autuações de ITBI, IPTU ou ganho de capital, o ambiente de contencioso e de acordo passa a ter parâmetros nacionais mais claros.
Base legal: Lei Complementar nº 236, de 04/09/2026; alterações no Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), com destaque para o art. 205 e o processo administrativo tributário.
Impacto prático: vale mapear certidões e passivos antes de arrematar. Com o veto ao prazo e à validade uniforme das certidões, a obtenção de regularidade fiscal segue dependente das regras de cada ente. Planeje a emissão das certidões com antecedência nas operações de compra, financiamento e registro.
ITBI na integralização de capital de imobiliárias segue suspenso no STF
Tributário · STF (acompanhamento) · Julgamento reiniciado e suspenso em 02/09/2026 — data anterior ao recorte
O Plenário do STF retomou, em sessão presencial de 2 de setembro, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), que discute se a imunidade do ITBI alcança a integralização de imóveis ao capital social quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. Após as sustentações orais, o julgamento foi suspenso. No plenário virtual, antes do pedido de destaque, o placar era de 4 votos a 1 pelo reconhecimento da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição também nessa hipótese.
Base legal: art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal; Tema 1.348/STF (RE 1.495.108). Definição em aberto, com risco de modulação de efeitos.
Impacto prático: para quem estrutura holding imobiliária ou pretende integralizar imóveis ao capital, o desfecho define se haverá ou não incidência de ITBI. Enquanto pende a decisão, convém avaliar, caso a caso, a conveniência de medida judicial preventiva para resguardar o direito à imunidade.
Leilões, Oportunidades e Sinais de Mercado
Setembro concentra pregões e licitações de imóveis da Caixa
Leilões · Caixa · Calendário de setembro de 2026
O calendário de setembro da Caixa reúne dezenas de sessões, entre leilões e licitações abertas, com centenas de imóveis por pregão. Entre as datas divulgadas para a semana e os dias seguintes estão a 2ª praça do SFI em 09/09 e novos leilões em 14/09 e 18/09, além das licitações abertas em andamento. Há lotes residenciais e comerciais em praticamente todos os estados, com lances iniciais que, em algumas praças, partem de patamares acessíveis.
Impacto prático: antes de dar lance, leia o edital, confirme a modalidade (leilão SFI, licitação aberta ou venda direta), a existência de ocupação e os débitos que acompanham o imóvel. Parte dos imóveis Caixa admite pagamento à vista, uso de FGTS ou financiamento (SBPE), com entrada mínima em torno de 5% — o que muda a estratégia de capital do arrematante.
Reajuste de aluguel em setembro: IGP-M em torno de 2,16% em 12 meses
Locação · Índice · IGP-M de agosto (-0,22%) divulgado pela FGV em 28/08/2026 — referência de mercado
Os contratos de locação que aniversariam em setembro e são corrigidos pelo IGP-M têm reajuste próximo de 2,16% no acumulado de 12 meses. O índice de agosto ficou negativo (-0,22%), em nova rodada de alívio. Para quem prefere previsibilidade, o IPCA segue como alternativa de indexação, tema recorrente na negociação de reajustes.
Impacto prático: locador e locatário devem conferir o índice pactuado em contrato e a data-base. Em renovações e revisionais, o índice de correção é ponto de negociação legítimo — e a escolha entre IGP-M e IPCA impacta diretamente o fluxo de caixa do investimento.
Radar da Semana
• 08/09/2026 — STJ divulgou o Informativo de Jurisprudência nº 900, que consolida entendimentos de direito imobiliário e locatício (entre eles o valor da causa em ações de contrato built to suit, limitado a 12 aluguéis, e temas de locação e condomínio). As decisões subjacentes são de meses anteriores; a publicação do informativo é da semana.
• 09/09/2026 — PGFN e Receita Federal abriram transação para débitos de IRRF de investidor não residente — tema tributário geral, relevante para estruturas com capital estrangeiro em imóveis.
• 10/09/2026 — Cresce o debate pela derrubada do veto aos §§ 1º e 2º do art. 205 do CTN (certidões fiscais), na LC 236/2026 — assunto que segue no Congresso.
Fontes Consultadas
↳ Fonte: Migalhas — LC 236/2026 altera o CTN
↳ Fonte: Planalto — LC 236/2026
↳ Fonte: Leilão Imóvel — Editais Caixa
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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