Riscos Mais Comuns na Compra de Imóveis em Leilão e Como Evitá-los

Os leilões de imóveis são amplamente reconhecidos como uma via alternativa e eficiente para a aquisição patrimonial com economia, especialmente diante dos descontos que podem ultrapassar 50% do valor de mercado.

Contudo, junto às oportunidades, também residem riscos reais, que, se ignorados, podem transformar uma promessa de lucro em prejuízo certo. A compra de imóveis em leilão exige preparo técnico, análise jurídica minuciosa e tomada de decisão embasada. Identificar os riscos mais comuns e saber como preveni-los é o primeiro passo para uma arrematação segura e bem-sucedida.

Um dos riscos mais recorrentes é a ocupação do imóvel. Em grande parte dos leilões, o bem está ocupado por devedor, inquilinos ou terceiros que, nem sempre, entregam a posse voluntariamente. Em casos extremos, há resistência ativa ou até disputas possessórias em andamento. A ausência de desocupação imediata pode gerar atrasos, custos judiciais e desgaste emocional.

Para mitigar este risco, é indispensável realizar uma diligência prévia sobre a situação da posse. Isso inclui leitura atenta do edital, consulta ao processo judicial de origem, análise da matrícula e, sempre que possível, diligência extrajudicial no local.

Saber com quem está o imóvel, qual a natureza da ocupação e quais estratégias jurídicas serão necessárias para a imissão na posse é decisivo para mensurar o real custo da arrematação.

Outro risco comum está relacionado aos ônus ocultos ou remanescentes, como dívidas de IPTU, taxas condominiais e tributos em geral. Embora o Código Tributário Nacional determine, no artigo 130, parágrafo único, que as dívidas tributárias com o imóvel sejam sub-rogadas no preço da arrematação, essa regra não se aplica automaticamente em todos os casos.

Nos leilões extrajudiciais, por exemplo, é possível que o arrematante tenha de assumir integralmente os débitos, caso o edital assim determine. Dívidas de condomínio, por sua vez, podem ser exigidas do novo proprietário, inclusive aquelas anteriores à arrematação, conforme o entendimento majoritário dos tribunais.

A prevenção passa pela leitura rigorosa do edital, pela obtenção de certidões negativas junto à prefeitura e ao condomínio, e, sobretudo, pela compreensão clara de quem responderá pelos encargos após a venda.

Um terceiro risco relevante diz respeito a vícios na condução do leilão ou nulidades no processo judicial de origem. Há casos em que a penhora é irregular, a intimação do devedor não é realizada corretamente, ou os credores prioritários não são intimados da hasta pública.

Essas falhas podem gerar a anulação da arrematação, mesmo após o pagamento e o registro da propriedade, causando prejuízos financeiros e complicações jurídicas ao arrematante.

A melhor forma de mitigar esse risco é realizar uma análise técnica do processo completo, com apoio jurídico especializado. Um advogado com experiência em leilões saberá identificar se há embargos pendentes, se os atos executivos foram praticados de forma válida e se existe risco processual relevante à consolidação da arrematação.

Também merece atenção o risco ligado à falta de regularização do imóvel, tanto do ponto de vista documental quanto urbanístico. É comum que imóveis em leilão estejam com matrículas desatualizadas, sem averbação de construções, com problemas de desmembramento ou com restrições administrativas.

Esses fatores podem dificultar o registro da arrematação, o financiamento, a revenda e até o uso pleno do imóvel. A análise da matrícula, acompanhada de consultas junto à prefeitura e ao cartório de registro, é essencial para identificar entraves à regularização. O arrematante deve estar preparado para lidar com essas demandas e incluí-las em sua estimativa de custo.

Por fim, há o risco da fraude ou má-fé na divulgação do leilão, especialmente em ambientes online. Com a popularização das plataformas digitais, surgiram sites falsos, editais fraudulentos e golpistas que simulam leilões inexistentes. A ausência de supervisão judicial direta em alguns leilões extrajudiciais aumenta essa vulnerabilidade.

A orientação, nesse caso, é clara: nunca confie em plataformas desconhecidas sem confirmar o vínculo com o processo judicial ou com a instituição credora. Sempre busque os dados diretamente no site do tribunal ou da instituição oficial, e desconfie de ofertas com valores irreais, sem edital público ou sem identificação do leiloeiro responsável.

Evitar riscos na compra de imóveis em leilão exige, acima de tudo, conhecimento técnico, leitura atenta e assessoria jurídica especializada. O investidor que adota uma postura diligente, consulta fontes confiáveis, realiza análise de matrícula, verifica a situação processual e atua com cautela na desocupação transforma o risco em oportunidade.

Leilão é um investimento promissor, mas não perdoa o amadorismo. O segredo está em unir estratégia com prevenção — e garantir que cada lance seja um passo seguro na construção do patrimônio.

Por: Ananda Fernandes - Advogada especialista em leilões de imoveis.