Principais Mitos e Verdades sobre Imóveis Leiloados

O mercado de leilões imobiliários ainda é cercado por muitos mitos, boatos e desinformação. Embora a arrematação de imóveis em hasta pública seja uma prática consolidada e amparada por lei, a falta de conhecimento técnico e de experiências bem-sucedidas no senso comum leva muitos interessados a hesitarem diante das oportunidades que esse setor oferece. Separar mitos de verdades é essencial para quem deseja entrar nesse universo com segurança, estratégia e lucidez.

Um dos mitos mais difundidos é o de que “todo imóvel leiloado tem problema”. Essa ideia, embora compreensível diante dos riscos envolvidos, não corresponde à realidade.

É verdade que muitos imóveis em leilão apresentam pendências jurídicas, ocupação ou dívidas associadas. No entanto, isso não significa que sejam inviáveis ou inseguros.

Pelo contrário, grande parte dos riscos pode ser identificada e controlada com uma boa diligência prévia e assessoria jurídica especializada. Em muitos casos, as pendências já foram resolvidas no curso do processo judicial, ou são plenamente administráveis com as ferramentas jurídicas adequadas.

Outro equívoco frequente é imaginar que “o comprador assume todas as dívidas do imóvel”. Essa afirmação, por si só, é incompleta e pode induzir ao erro.

Nos leilões judiciais, a legislação estabelece que as dívidas tributárias (como IPTU) anteriores à arrematação são sub-rogadas no valor pago, nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Ou seja, elas deixam de ser exigidas do imóvel e são transferidas para o produto da venda.

Já as dívidas condominiais, embora mais controversas, muitas vezes podem ser discutidas judicialmente, com decisões favoráveis ao arrematante, principalmente se a dívida não estiver discriminada no edital.

A chave está na leitura atenta do edital e na atuação preventiva para saber o que será assumido e o que pode ser contestado.

Há também quem diga que “só quem tem muito dinheiro pode comprar imóveis em leilão”.

Essa ideia é um obstáculo injusto para muitos iniciantes. De fato, a maioria dos leilões exige pagamento à vista, o que limita o acesso a quem dispõe de liquidez. No entanto, há editais que permitem parcelamento, com entrada mínima e condições fixadas pela lei processual, e cada vez mais instituições financeiras oferecem linhas de crédito específicas para arrematantes, além de alternativas como o uso de consórcio contemplado.

Portanto, com organização financeira e estudo prévio, é possível sim começar a investir com valores acessíveis e escalar gradualmente.

Outro mito comum é o de que “o imóvel nunca será desocupado”. A ocupação de imóveis leiloados é, de fato, uma realidade frequente — mas isso não significa que a desocupação seja impossível.

A legislação brasileira oferece diversos instrumentos para a imissão na posse, desde notificações extrajudiciais até ações judiciais com pedido liminar. Quando conduzidas corretamente, essas medidas garantem ao arrematante a posse plena, ainda que com certo tempo e custo.

A resistência do ocupante não anula a validade da arrematação, e o apoio de um advogado experiente é decisivo para conduzir esse processo com efetividade.

Também se ouve com frequência que “os imóveis de leilão são sempre um bom negócio”. Esse é um mito perigoso. Nem todo imóvel em leilão representa uma oportunidade. Muitos estão com avaliação superestimada, apresentam problemas estruturais ou jurídicos graves, ou simplesmente não oferecem margem de valorização. O leilão, por si só, não torna o imóvel mais vantajoso.

O segredo está na análise técnica e estratégica de cada caso: comparar o preço com o valor de mercado, verificar o histórico da matrícula, identificar a situação da posse e calcular todos os custos envolvidos. Uma boa oportunidade só se revela como tal depois de um estudo completo e realista.

É como costumo dizer: "Não existe leilão ruim. Existe leilão que não é pra você.", porque até leilão de sucata existe - e são disputados.

Por fim, há quem diga que “participar de leilões é muito complicado”. É verdade que o processo envolve uma curva de aprendizado, com muitos detalhes jurídicos e operacionais.

No entanto, com o avanço das plataformas digitais, o acesso aos editais, lances e consultas públicas tornou-se muito mais simples e transparente. Além disso, há cada vez mais profissionais e conteúdos especializados prontos para orientar quem deseja dar os primeiros passos.

O leilão é, sim, um ambiente técnico — mas não é inacessível. Com estudo, planejamento e assessoria adequada, qualquer pessoa pode atuar com segurança e transformar esse conhecimento em resultado concreto.

Em síntese, os mitos que cercam os imóveis leiloados muitas vezes afastam potenciais investidores ou compradores que poderiam se beneficiar desse mercado. Desconstruir essas crenças é o primeiro passo para aproveitar as reais vantagens da arrematação — que incluem economia, valorização e diversificação patrimonial.

Saber o que é verdade, o que é exagero e o que exige cuidado é o que separa os amadores dos estrategistas.

Por: Ananda Fernandes – Advogada especialista em Leilões de Imóveis.