A Atuação do Advogado do Arrematante: Do Edital à Posse

A atuação do advogado que representa o arrematante em leilões de imóveis é uma das mais estratégicas dentro do Direito Imobiliário contemporâneo. Engana-se quem pensa que esse profissional atua apenas no momento do leilão em si. Na prática, sua função começa antes mesmo da arrematação e só se encerra com a posse efetiva do imóvel — quando não se prolonga para além disso, com a regularização registral ou defesa da arrematação em eventuais ações judiciais.

O primeiro passo dessa atuação ocorre na análise criteriosa do edital do leilão. Esse documento é a base legal que rege todas as condições da venda pública. Cabe ao advogado interpretar suas cláusulas com atenção técnica, avaliando questões como a modalidade do leilão (se judicial ou extrajudicial), a natureza da dívida, a possibilidade de débitos tributários ou condominiais recaírem sobre o arrematante, além das regras de pagamento, cauções exigidas e informações sobre ocupação do imóvel. Uma leitura estratégica do edital evita que o cliente se comprometa com obrigações ocultas ou assuma riscos desproporcionais à oportunidade.

Superada essa etapa inicial, a due diligence jurídica e registral assume papel central. O advogado deve examinar com profundidade a matrícula atualizada do imóvel, identificando gravames como hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras ou constrições. Também deve consultar o processo judicial que deu origem ao leilão, para verificar se a penhora foi regularmente realizada, se há embargos pendentes, recursos, impugnações ou outros obstáculos que possam comprometer a segurança jurídica da arrematação.

Além disso, é imprescindível o levantamento de eventuais dívidas fiscais e de condomínio, especialmente para definir se serão extintas com a arrematação ou se devem ser assumidas pelo comprador.

Nesse mesmo momento, avalia-se a situação de posse do imóvel: se está ocupado, quem são os ocupantes, se há risco de resistência e qual será a estratégia para obtenção da posse.

Com todas essas informações em mãos, o advogado assessora seu cliente no momento da arrematação em si, seja acompanhando presencialmente o leilão ou orientando a participação online. Além de avaliar se os lances estão dentro de parâmetros de viabilidade econômica, o profissional pode estruturar propostas de pagamento parcelado, verificar a conformidade do lance com o edital e acompanhar os atos subsequentes, como a lavratura do auto de arrematação ou do auto de venda.

Após a arrematação, o trabalho segue com o acompanhamento da homologação judicial, nos casos de leilões judiciais, e com os trâmites para o registro da propriedade. O advogado atua diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis para garantir que o título esteja completo, que os documentos estejam atualizados e que os ônus anteriores — como penhoras e hipotecas — sejam corretamente cancelados, com base na legislação vigente, notadamente os artigos 903 e 908 do Código de Processo Civil e o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional. Ele também orienta o pagamento do ITBI e demais emolumentos, garantindo que a transferência da propriedade ocorra de forma regular e definitiva.

A posse do imóvel, por sua vez, nem sempre é imediata. Quando o bem estiver ocupado, o advogado é responsável por conduzir a estratégia de desocupação, seja por via extrajudicial, com notificações e tratativas com os ocupantes, seja por via judicial, por meio de ação de imissão na posse, reintegração ou, em casos específicos, ação de despejo por sub-rogação, quando houver contrato de locação. É nesse momento que se exige firmeza jurídica, capacidade de articulação e conhecimento profundo do procedimento executivo.

Mesmo depois da posse, a atuação do advogado pode se estender à defesa da arrematação, caso o devedor ou terceiros ajuízem ações anulatórias ou embargos à arrematação. O profissional deve estar preparado para enfrentar alegações como nulidade da penhora, vício de avaliação, ausência de intimação do devedor, entre outras. A segurança do investimento depende, muitas vezes, dessa atuação pós-arrematação, que assegura a estabilidade do negócio jurídico firmado.

Diante de todas essas frentes, é possível afirmar que o advogado do arrematante não apenas presta um serviço técnico, mas atua como um verdadeiro estrategista jurídico. Ele orienta, previne litígios, avalia riscos, busca oportunidades e constrói a segurança necessária para que o leilão seja, de fato, uma aquisição vantajosa. Seu papel é decisivo para transformar uma operação complexa em um investimento de sucesso.

Por: Ananda Fernandes