A Concentração dos Atos na Matrícula: Pilar da Segurança Jurídica nas Transações Imobiliárias

A aquisição de um imóvel representa, para a grande maioria das famílias, não apenas a realização de um sonho, mas o maior investimento de uma vida. O mesmo se aplica às sociedades empresárias, que precisam ser assertivas ao adquirirem imóveis. Essa relevância econômica e social exige do ordenamento jurídico brasileiro mecanismos eficazes de publicidade, prevenção de litígios e segurança jurídica.

Nesse contexto, destaca-se o princípio da concentração dos atos na matrícula, previsto no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 e consolidado pelas alterações introduzidas pela Lei nº 14.382/2022. Esse princípio estabelece que todas as informações juridicamente relevantes, como penhoras, indisponibilidades e ações reipersecutórias, devem constar na matrícula do imóvel para serem oponíveis a terceiros de boa-fé.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça essa diretriz. A Súmula 375 do STJ dispõe que "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Assim, a aquisição de imóvel cuja matrícula não indique a existência de constrições ou litígios em curso não pode ser posteriormente desconstituída, salvo se houver prova inequívoca de má-fé por parte do adquirente.

O § 2º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, incluído pela Lei nº 14.382/2022, estabelece que, para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não serão exigidas a obtenção prévia de documentos além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985, nem a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Essas inovações legislativas impõem ao titular de qualquer direito que deseje garantir sua oponibilidade perante terceiros o ônus de providenciar sua inscrição na matrícula imobiliária correspondente. Esse tratamento conferido ao princípio da concentração na matrícula fundamenta-se nos princípios da segurança jurídica e da publicidade registral.

Para os advogados e operadores do Direito, é essencial adequar-se à lógica da concentração registral, promovendo uma cultura de registro de quaisquer ocorrências que possam repercutir nos direitos relativos ao imóvel. Ao propor ações judiciais que envolvam bens imóveis, especialmente aquelas passíveis de resultar em constrições ou na perda da titularidade, é indispensável providenciar o registro ou a averbação dessas informações na matrícula correspondente.

Sem esse procedimento, as ações podem se tornar inócuas perante terceiros de boa-fé que venham a adquirir o imóvel. O ônus da publicidade recai sobre aquele que deseja preservar direitos contra eventual alienação do bem, sob pena de ineficácia da decisão judicial em face do adquirente de boa-fé.

A publicidade registral e a fé pública inerente à atividade do registrador conferem presunção de legalidade, validade e boa-fé aos atos regularmente lançados na matrícula, garantindo a todos os envolvidos nas transações imobiliárias a segurança jurídica indispensável ao desenvolvimento econômico e social do país.

Fonte: Revista Consultor Jurídico — “Registrar é preciso: segurança jurídica e boa-fé objetiva na concentração dos atos na matrícula”, publicado em 06 de junho de 2025. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jun-06/registrar-e-preciso-seguranca-juridica-e-boa-fe-objetiva-em-decorrencia-da-concentracao-dos-atos-na-matricula/