Adimplemento substancial não autoriza adjudicação compulsória, decide STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, em decisão recente, o entendimento de que a teoria do adimplemento substancial não pode ser aplicada para justificar a adjudicação compulsória de imóvel quando o comprador não quitou integralmente o preço ajustado.

O caso analisado envolvia um contrato firmado em 2007 para aquisição parcelada de um imóvel, no qual o comprador havia pago cerca de 80% do valor total. Diante da ausência de cobrança das parcelas restantes pela incorporadora e da prescrição do saldo devedor, os adquirentes pleitearam a adjudicação compulsória com fundamento no adimplemento substancial.

A Corte, porém, foi unânime ao decidir que a transferência forçada da propriedade só é cabível após a quitação total do contrato, independentemente de parte da dívida ter prescrito. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, permitir a adjudicação com base em pagamento parcial abriria um perigoso precedente: possibilitaria ao comprador burlar o pagamento do saldo remanescente e ainda assim obter o registro da propriedade.

Para o STJ, a adjudicação compulsória exige o cumprimento integral da obrigação, pois se trata de um instrumento jurídico que visa consolidar a titularidade plena e incontestável do imóvel em favor do adquirente. Ainda que o contrato tenha sido adimplido em grande parte, o descumprimento da parcela final impede o deferimento do pedido.

A decisão também reafirma o papel da boa-fé objetiva no Direito Contratual, destacando que a parte que não cumpriu integralmente sua obrigação não pode se beneficiar da prescrição para obter vantagens patrimoniais. Como alternativa, caso o adquirente continue na posse mansa e pacífica do imóvel por período suficiente, poderá avaliar a possibilidade de pleitear a usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça – “Teoria do adimplemento substancial não respalda adjudicação compulsória”, decisão da Terceira Turma publicada em 16 de julho de 2025.

Por Ananda Fernandes – Advogada Especialista em Leilões de Imóveis.