Como Funciona um Leilão de Imóvel na Prática: Passo a Passo

Participar de um leilão de imóvel pode parecer, à primeira vista, um processo complexo e inacessível, principalmente para quem nunca teve contato com esse tipo de operação. No entanto, com a orientação adequada e conhecimento sobre as etapas envolvidas, o procedimento se mostra muito mais simples do que muitos imaginam.

Entender, na prática, como funciona um leilão imobiliário é o primeiro passo para ingressar com segurança e estratégia nesse mercado que, quando bem explorado, oferece oportunidades reais de economia e valorização patrimonial.

O processo começa com a origem da dívida que motivou a alienação do bem. Um imóvel pode ser levado a leilão por diversos motivos: inadimplemento de financiamento com garantia fiduciária, execução judicial de dívidas civis, fiscais ou trabalhistas, ações de cobrança, inventários litigiosos ou falências.

Uma vez identificado o bem como passível de penhora ou consolidação de propriedade, o credor ou o juízo responsável determina sua venda pública em leilão. É nesse momento que se inicia a fase de preparação do edital e a escolha do leiloeiro oficial.

Com o edital publicado, o leilão é formalmente anunciado, contendo todas as informações essenciais: descrição do imóvel, localização, valor da avaliação, data e horário da realização, forma de pagamento, existência ou não de ocupação, condições para parcelamento e responsabilidades do arrematante.

A leitura atenta do edital é essencial, pois ele tem força de contrato e define o que pode ou não ser exigido durante e após a arrematação. Nesse estágio, muitos investidores realizam a due diligence — ou diligência prévia — que consiste em analisar a matrícula atualizada do imóvel, verificar sua regularidade documental, apurar dívidas e investigar a situação da posse.

Com o edital em mãos e a análise concluída, o interessado pode se habilitar para participar do leilão. Nos dias atuais, a maioria das hastas públicas ocorre de forma online, por meio de plataformas digitais habilitadas pelos tribunais ou contratadas por bancos e instituições financeiras.

Para se habilitar, o arrematante deve criar um cadastro, enviar documentos pessoais e aceitar os termos de responsabilidade. Alguns editais exigem caução prévia, especialmente nos casos em que há possibilidade de parcelamento ou valores expressivos envolvidos.

Chegado o dia do leilão, o interessado pode oferecer lances dentro da plataforma eletrônica, respeitando os valores mínimos e os incrementos previstos no edital. A dinâmica é bastante simples: vence quem oferecer o maior valor dentro do prazo estipulado.

Em muitos casos, o leilão ocorre em duas praças — a primeira com lance mínimo igual ou superior ao valor da avaliação, e a segunda com desconto, geralmente de 50%. Se não houver propostas válidas na primeira chamada, o imóvel vai para a segunda praça, onde a disputa costuma ser mais intensa.

Encerrado o leilão, o lance vencedor é homologado, e o arrematante é convocado a realizar o pagamento conforme as regras do edital. Nos leilões judiciais, o prazo padrão é de até 24 horas para pagamento à vista, salvo se houver parcelamento autorizado.

Após o pagamento, o leiloeiro lavra o auto de arrematação, que precisa ser assinado pelo arrematante, pelo leiloeiro e pelo juiz. Em seguida o juiz dertermina a expedição da carta de arrematação, documento que servirá para o registro da propriedade no cartório competente.

Nos leilões extrajudiciais, o procedimento se encerra com a lavratura da ata de arrematação e posterior escritura pública ou instrumento particular de compra e venda.

Com o título de propriedade em mãos, o arrematante realiza o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis da circunscrição competente. Para isso, são necessários a carta de arrematação ou escritura, guias de ITBI, certidões pessoais e, em alguns casos ou documentos complementares exigidos pelo cartório. Concluído o registro, a propriedade é formalmente transferida, e o arrematante pode, finalmente, pleitear a posse do imóvel.

Se o imóvel estiver desocupado, a posse é imediata. Caso contrário, o novo proprietário deverá adotar as medidas jurídicas necessárias para a imissão na posse ou reintegração, dependendo do tipo de ocupação.

Isso pode incluir notificações extrajudiciais, acordos, ou, se necessário, ações judiciais para retirada do ocupante, com acompanhamento de oficial de justiça e, eventualmente, força policial autorizada.

Em resumo, o leilão de imóveis segue um procedimento ordenado, transparente e amplamente regulamentado, que exige atenção aos detalhes e preparo jurídico. Desde a publicação do edital até o registro da propriedade, cada etapa pode ser cumprida com segurança por quem atua com planejamento, cautela e, sempre que possível, com assessoria técnica especializada.

Por: Ananda Fernandes - Advogada especialista em leilão de imóveis.