Como Lidar com a Ocupação do Imóvel Arrematado: Estratégias Legais

A ocupação do imóvel arrematado é, sem dúvida, uma das questões mais sensíveis no pós-leilão.

Muitos arrematantes, especialmente os iniciantes, acreditam que a arrematação confere posse imediata e tranquila do bem. Contudo, não é incomum que o imóvel esteja ocupado pelo antigo proprietário, por terceiros, inquilinos, herdeiros ou até mesmo por invasores.

Quando isso ocorre, o novo adquirente precisa adotar estratégias jurídicas eficazes para garantir a imissão na posse e consolidar o pleno domínio sobre o imóvel.

A primeira providência do advogado que assessora o arrematante é identificar com precisão quem são os ocupantes e qual a natureza jurídica dessa ocupação. Essa informação pode constar do próprio edital do leilão, de relatórios fotográficos anexos ao processo, de diligências extrajudiciais ou do histórico processual. A depender do caso, será necessário seguir caminhos distintos, respeitando o devido processo legal e as garantias constitucionais de quem se encontra no imóvel.

Nos leilões judiciais, basta uma petição simples, nos autos do processo, requerendo a imissão do arrematante na posse do imóvel adquirido em leilão.

Nos leilões extrajudiciais, em casos que o ocupante é o antigo proprietário executado, a ação de reintegração de posse pode ser o instrumento mais adequado, segundo a Lei 9.514/97, que permite o despejo liminar de forma objetiva.

Contudo, alguns colegas sustentam que pode ser obtida por meio de ação de imissão na posse, conforme autorizado no artigo 1.228 do Código Civil, pois trata-se da via adequada para aquele que adquiriu a propriedade, mas ainda não detém a posse de fato.

A arrematação, por si só, não autoriza o uso da força ou o esbulho do ocupante; é necessária a intervenção judicial, com mandado de imissão expedido pelo juízo da execução.

Já quando o imóvel está ocupado por inquilino, é possível pleitear o despejo com fundamento na sub-rogação legal, nos termos da Súmula 487 do STJ. Essa súmula estabelece que a arrematação do imóvel em hasta pública não desobriga o locatário da obrigação de desocupação, mesmo que o contrato de locação não tenha sido previamente registrado.

Nesses casos, recomenda-se inicialmente notificar o locatário para desocupação amigável no prazo contratual ou legal. Não sendo atendido, o caminho natural é a propositura da ação de despejo pelo arrematante.

Em paralelo às medidas judiciais, o advogado pode e deve adotar estratégias extrajudiciais, como envio de notificações formais, tentativa de acordo de desocupação amigável ou mesmo mediação extrajudicial, a depender da postura dos ocupantes.

Há situações em que a desocupação voluntária pode ser viabilizada com prazo razoável ou auxílio na transição, evitando litígios prolongados e custos adicionais. No entanto, qualquer tentativa de acordo deve ser documentada e conduzida com cautela, para não fragilizar os direitos do arrematante em eventual disputa judicial.

É importante destacar que, mesmo após a concessão do mandado de imissão ou reintegração, o cumprimento da ordem judicial deve respeitar os protocolos do Poder Judiciário. Isso envolve a atuação do oficial de justiça, eventual pedido de reforço policial e comunicação prévia aos ocupantes.

O uso da força deve ser autorizado expressamente e, sempre que possível, deve ser precedido de tentativa de cumprimento espontâneo, conforme os princípios da dignidade da pessoa humana e da função social da moradia.

Por fim, vale ressaltar que o preparo jurídico adequado antes da arrematação é o melhor remédio contra litígios prolongados. A identificação prévia da ocupação do imóvel, aliada a uma boa due diligence processual e registral, permite ao arrematante avaliar os riscos e dimensionar o tempo e os custos necessários para a posse efetiva. A presença de ocupação não impede a arrematação, mas exige uma estratégia compatível com o perfil do investidor e a natureza do imóvel.

Conquistar a posse de um imóvel arrematado pode ser uma jornada desafiadora, mas, com orientação jurídica competente e atuação estratégica, é possível transformar um cenário complexo em uma oportunidade de valorização e retorno financeiro. A advocacia especializada, nesse contexto, é peça-chave para garantir que a promessa do leilão se concretize em patrimônio real e rentável.

Por: Ananda Fernandes - Advogada especialista em leilões de imóveis.