Due Diligence: O Que É e Qual o Passo a Passo da Due Diligence nos Leilões Judiciais

No universo dos leilões judiciais de imóveis, o maior erro que um arrematante pode cometer é agir por impulso, confiando apenas no valor atrativo do lance inicial. Por trás de um imóvel leiloado, podem existir diversas questões jurídicas, cartorárias e estruturais que, se não forem avaliadas com cuidado, comprometem toda a segurança do negócio.

É nesse cenário que entra a due diligence, um processo técnico-jurídico essencial para garantir que a aquisição será, de fato, vantajosa e livre de riscos ocultos.

O que é due diligence?

O termo due diligence, traduzido do inglês, significa "diligência devida". No contexto dos leilões judiciais, trata-se de uma investigação minuciosa feita antes da arrematação, com o objetivo de reunir e analisar todas as informações relevantes sobre o imóvel, o processo judicial e os envolvidos.

É um procedimento indispensável para tomada de decisão consciente e segura — seja o objetivo do arrematante a moradia, o investimento ou a revenda.

Por que a due diligence é tão importante nos leilões ?

Ao contrário das compras tradicionais no mercado imobiliário, os leilões judiciais envolvem imóveis que, muitas vezes, estão ocupados, com dívidas, ou com processos em andamento.

A due diligence permite ao arrematante identificar:

• Riscos de nulidade da arrematação;

• Custos adicionais que inviabilizem o investimento;

• Pendências que possam atrasar a posse do imóvel;

• Potencial real de valorização ou revenda;

• Situação jurídica e documental do imóvel e das partes envolvidas.

Passo a passo da due diligence nos leilões judiciais

A seguir, apresento um roteiro prático e completo para realizar a due diligence em leilões judiciais de imóveis:

1. Leitura crítica do edital do leilão

O edital é o ponto de partida. Ele traz dados sobre o imóvel, valores, datas, condições de pagamento, ônus conhecidos, e, às vezes, o número do processo judicial. É fundamental analisar:

• A modalidade do leilão (1º ou 2º praça);

• A possibilidade de parcelamento;

• Quem arcará com as dívidas (tributárias e condominiais);

• Se há menção à ocupação do imóvel ou à existência de embargos.

2. Consulta ao processo judicial

Com o número do processo, é possível acessar seu conteúdo na íntegra, por meio dos sistemas dos tribunais estaduais ou federais. No processo, o arrematante deve buscar:

• A origem da dívida;

• A regularidade da penhora;

• A existência de recursos pendentes ou embargos à arrematação;

• A manifestação do devedor — se houve oposição ou tentativa de anular a penhora.

Essa análise permite verificar se o leilão está sendo realizado de forma legítima e se o imóvel pode ser entregue ao arrematante.

3. Análise da matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é obtida no cartório de registro de imóveis competente. Nela, é possível verificar:

• Quem é o proprietário atual;

• Se há hipotecas, alienações, penhoras ou outros gravames;

• Se o imóvel está regularizado ou possui áreas não averbadas;

• Se existe algum bloqueio judicial que impeça a transferência.

A matrícula deve ser atualizada (com data recente) e lida com atenção.

4. Verificação de débitos condominiais

Mesmo nos leilões judiciais, a responsabilidade por dívidas de condomínio pode recair sobre o arrematante, dependendo do tipo de ação e do que consta no edital. Por isso, recomenda-se:

• Solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio certidões atualizadas;

• Avaliar se os débitos serão abatidos no preço final ou se devem ser pagos à parte.

5. Situação de posse do imóvel

Um dos principais desafios nos leilões judiciais é a desocupação. É fundamental apurar:

• Se o imóvel está ocupado e por quem (devedor, terceiros, inquilinos, herdeiros);

• Se há ações possessórias ou de usucapião em curso;

• Se existe risco de resistência à desocupação, exigindo o ajuizamento de ação de imissão ou reintegração.

Quando o imóvel estiver desocupado, o risco é menor. Já quando ocupado, é preciso prever tempo, custos e estratégias para a posse efetiva.

6. Análise do potencial do imóvel e da região

Além das questões jurídicas, uma boa due diligence também envolve a análise econômica e urbanística:

• A localização do imóvel é estratégica?

• O preço do metro quadrado está compatível com a realidade?

• Há obras públicas, zonas de valorização ou riscos ambientais na área?

• Existe mercado para revenda ou locação futura?

Esses aspectos impactam diretamente na decisão de compra e no retorno sobre o investimento.

Conclusão

A due diligence é, sem dúvida, o instrumento mais poderoso nas mãos de quem deseja atuar com seriedade e inteligência nos leilões judiciais. Ignorá-la é correr riscos desnecessários; adotá-la é caminhar com segurança rumo a oportunidades reais e rentáveis.

Mais do que um processo de investigação, a due diligence é uma atitude profissional — e deve fazer parte da rotina de qualquer investidor, advogado ou operador que atua nesse segmento.

Por: Ananda Fernandes.