Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 14 a 21 de outubro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Curadoria jurídica e estratégica para investidores, advogados e profissionais do mercado imobiliário brasileiro.
Período coberto: 14 a 21 de outubro de 2026 | Edição gerada em 21 de outubro de 2026
Resumo Executivo
Leilões e alienação fiduciária: o presidente do TJ/SP apontou, em 20/10, dois temas que aguardam definição do STJ em repetitivos: penhora do imóvel fiduciário por dívida condominial e desistência do comprador antes de qualquer inadimplemento.
Tributário e holding: a 4ª Vara de Fazenda Pública de Goiânia suspendeu a cobrança preventiva de ITBI sobre imóveis integralizados em holding familiar, com apoio na imunidade do art. 156, §2º, I, da CF.
Reforma Tributária: reportagem de 20/10 consolida os prazos de IBS e CBS na NFS-e, com tolerância até 31/12/2026 e entrada do Simples Nacional em 01/01/2027.
Compra e venda: a taxa de individualização de matrícula como ônus do incorporador foi tema de análise publicada em 20/10, a partir de acórdão da 3ª Turma do STJ (ver nota de curadoria sobre as datas).
Mercado: a segunda etapa do leilão da Caixa ocorreu em 20/10, com 596 imóveis em 23 estados no certame.
Destaque da Semana
TJ/SP: dívida condominial e desistência do comprador seguem como pontos abertos na alienação fiduciária
Eixo: Leilões e Arrematação | Migalhas, 20/10/2026 | Evento "Desafios Atuais e Jurisprudenciais do Mercado Imobiliário", 20/10/2026, São Paulo
Em entrevista durante o evento promovido pelo Migalhas, o presidente do TJ/SP, desembargador Francisco Eduardo Loureiro, indicou dois temas que desafiam o Judiciário na alienação fiduciária e que devem ser uniformizados por recursos repetitivos no STJ: (1) se o imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por débitos de condomínio ou se apenas os direitos do devedor fiduciário podem ser atingidos; e (2) se o comprador pode pedir a extinção do contrato, com devolução dos valores pagos, antes de qualquer inadimplemento. Questionado sobre a divergência entre a 3ª e a 4ª Turmas, afirmou que cabe ao STJ uniformizar a interpretação da legislação federal.
Por que importa: a Lei 9.514/97 estrutura a garantia e a execução extrajudicial, e a definição dessas duas questões afeta diretamente o risco de quem arremata imóvel com dívida condominial e o desenho dos contratos de compra com garantia fiduciária.
↳ Fonte: Migalhas
Leilões e Arrematação
Alienação fiduciária: repetitivos pendentes no STJ definirão a responsabilidade por débitos condominiais
Migalhas, 20 e 21/10/2026
O painel do evento reuniu Francisco Eduardo Loureiro e Melhim Chalhub para discutir os efeitos dos repetitivos do STJ sobre a alienação fiduciária. A cobertura registra que a modalidade, criada em 1997, teria quase substituído a hipoteca nos financiamentos habitacionais.
Impacto prático: até o STJ fixar tese vinculante, o investidor deve tratar a dívida condominial como risco a ser precificado na análise do edital e da matrícula, e o advogado deve documentar a posição do cliente em cada fase da execução.
↳ Fonte: Migalhas
Tributário e Reforma Tributária
Holding familiar: juiz de Goiânia suspende ITBI preventivo sobre imóveis integralizados ao capital
ConJur, 20/10/2026 | 4ª Vara de Fazenda Pública Municipal e de Registros Públicos de Goiânia, MS nº 5833030-15.2026.8.09.0051 (data da decisão não informada na fonte)
Uma sócia integralizou cerca de R$ 1,2 milhão em imóveis em holding familiar. A prefeitura negou a imunidade, sob o argumento de organização patrimonial sem finalidade empresarial efetiva. O juiz suspendeu a decisão administrativa e a exigibilidade do imposto sobre quatro imóveis (R$ 552,5 mil), entendendo que objeto social ou CNAE com menção a compra e venda não bastam para afastar a imunidade, devendo prevalecer o critério da fonte de renda (CTN, art. 37, §1º).
Fundamento: CF, art. 156, §2º, I, e a orientação do STF no Tema 1.348 (RE 1.495.108), citada na decisão. Trata-se de decisão de primeiro grau, preventiva e sem exame de mérito: se o mérito for decidido de forma diversa, o ITBI deverá ser recolhido.
Impacto prático: a estratégia de constituir holding exige atenção à atividade efetivamente exercida e à origem da receita. A segurança do planejamento depende de estrutura real, e não apenas de cláusulas societárias.
↳ Fonte: ConJur
IBS e CBS na NFS-e: prazos consolidados para prestadores e para o Simples Nacional
GuaíraNews, 20/10/2026 (reportagem de imprensa; confirmar nos atos oficiais)
Conforme a reportagem, desde 01/10/2026 prestadores fora do Simples Nacional devem informar IBS e CBS na NFS-e (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026). Segundo orientação do Portal Nacional da NFS-e de 07/08/2026, a ausência das informações não gera rejeição automática até 31/12/2026. Para o Simples Nacional, a emissão pelo Emissor Nacional passa a ser exigida a partir de 01/11/2026 (Resolução CGSN nº 191/2026), e a obrigatoriedade de IBS e CBS começa em 01/01/2027.
Impacto prático: a reportagem não trata de imóveis. Na linha da LC 214/2025, locações e cessões onerosas de imóveis passam a ser documentadas por NFS-e a partir de 01/12/2026, segundo análise do Mattos Filho de 13/10/2026 (fora do recorte, citada apenas como referência). Proprietários e administradoras devem revisar contratos e rotinas de emissão.
↳ Fonte: GuaíraNews
Compra e Venda e Registro
Taxa de individualização de matrícula: custo é do incorporador, segundo acórdão da 3ª Turma do STJ
ConJur, coluna de opinião publicada em 20/10/2026 | STJ, 3ª Turma, REsp 2.046.977/SP, Rel. Min. Humberto Martins (julgado em 11/05/2026; publicado no DJEN em 15/05/2026)
A coluna analisa o acórdão que fixou que "o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor" e que cláusula que transfere ao comprador ato indispensável à existência jurídica da unidade é abusiva. Fundamentos citados: art. 44 da Lei 4.591/64 (com a redação da Lei 14.382/22), art. 490 do CC (custos de escritura e registro restritos à transferência) e art. 51, IV, do CDC. O texto registra que não se trata de precedente vinculante.
Impacto prático: compradores na planta que pagaram a taxa na entrega das chaves podem avaliar a revisão da cobrança. Nota de curadoria: o acórdão é de maio, e o item entra apenas como análise publicada na semana.
↳ Fonte: ConJur
Oportunidades e Sinais de Mercado
Caixa: leilão de 596 imóveis em duas etapas, a segunda em 20/10
Seu Crédito Digital, publicado em 28/09/2026 | Etapas em 14/10 e 20/10/2026, às 10h, pela Globo Leilões
O certame reuniu 596 imóveis em 23 estados. Conforme a fonte, as condições de pagamento variam por lote (recursos próprios, SBPE, FGTS ou apenas à vista), e o comprador paga comissão de 5% ao leiloeiro. O resultado das vendas não foi localizado.
Impacto prático: imóveis não arrematados costumam seguir para nova etapa ou venda direta, conforme o edital de cada lote. Vale conferir o catálogo oficial da Caixa.
↳ Fonte: Seu Crédito Digital
Radar da Semana
STJ fixa travas temporais para o valor da indenização em desapropriação (Tema 1.432). A 1ª Seção, por unanimidade e sob relatoria do Min. Afrânio Vilela, definiu que, na desapropriação geral, o valor de referência é o da avaliação judicial, com limites de um ano (utilidade pública) e de 90 dias (reforma agrária) após o ajuizamento. Publicado em 19/10/2026; a data do julgamento não consta na fonte.
↳ Fonte: ConJur
Alíquota da CBS e noventena (opinião). Artigo de 15/10/2026 sustenta que a regra dos 90 dias do art. 195, §6º, da CF pode se aplicar à alíquota de referência da CBS de 2027, tema em aberto. O texto não trata de imóveis.
↳ Fonte: ConJur
Boletim Setorial Imobiliário nº 67 (19/10/2026). Reúne, entre outros itens, o Provimento nº 17/2026 da CJ/SP, que dispensa a CND previdenciária para averbação de obras, e a afetação de repetitivo sobre locação de curta temporada em condomínios. As datas de cada ato não foram conferidas; use como guia de leitura.
↳ Fonte: Tortoro Madureira
Nota de Curadoria
A semana foi fraca em decisões novas com data de julgamento confirmada dentro do recorte. Por isso a edição é enxuta. Os eixos de Locação e Temporada e de Proteção Patrimonial (além do item de holding) ficaram sem fato novo verificável. Aluguel de área comum entre condôminos (ConJur, 14/10) foi localizado apenas pelo título, e o texto não pôde ser acessado, razão pela qual não foi tratado. O Tema 1.443/STJ (curta temporada) aparece só como referência, por ter sido afetado em data anterior. Nenhum item repete as edições de 7 a 14/10 e anteriores.
Fontes Consultadas
↳ Fonte: Boletim Setorial Imobiliário nº 67
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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