Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 30 de setembro a 7 de outubro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Curadoria jurídica e estratégica para investidores, advogados e profissionais do mercado imobiliário brasileiro.
Período coberto: 30 de setembro a 7 de outubro de 2026 | Edição gerada em 7 de outubro de 2026
Resumo Executivo
Tributário: o STJ (2ª Turma) afastou a cobrança de IPTU sobre 1.161 lotes em área de preservação ambiental em Guarulhos, por inviabilidade de uso econômico (06/10).
Proteção Patrimonial e Sucessão: a 4ª Turma do STJ decidiu que 29 anos de moradia em imóvel da família, por mera permissão, não geram usucapião extraordinária (publicado em 01/10).
Compra e Venda e Registro: segue em disputa a exigência de CND no registro de imóveis, com decisões administrativas conflitantes (CNJ e Corregedoria de SP) e debate doutrinário publicado em 06 e 07/10.
Mercado de leilões: Santander, Caixa e Bradesco concentram mais de 1.200 imóveis em pregões de outubro, com descontos de até 90% sobre o lance inicial em alguns leilões do Santander (02/10).
Condomínio: o rateio de despesas e a alteração da fração ideal voltaram ao debate, com a lembrança dos arts. 1.335, 1.336 e 1.351 do Código Civil.
Destaque da Semana
TRIBUTÁRIO
STJ afasta IPTU sobre mais de mil lotes em área de preservação ambiental
Julgamento e publicação: 06/10/2026 | STJ, 2ª Turma, relator Min. Francisco Falcão | REsp 2.287.456
A Turma rejeitou o recurso do município de Guarulhos (SP) e manteve a decisão que declarou inexistente a obrigação tributária sobre 1.161 lotes situados em área de preservação, relativa ao período de 1997 a 2019. O fundamento central é que as restrições ambientais impedem a construção, a ocupação e o aproveitamento econômico da área, o que torna inviável a tributação.
Fundamento legal: o fato gerador do IPTU está no art. 32 do Código Tributário Nacional (propriedade, domínio útil ou posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana).
Impacto prático: para quem analisa imóveis, inclusive em leilão, a restrição ambiental de uso é variável que afeta valor, liquidez e carga tributária. A diligência prévia deve incluir a verificação de restrições ambientais e a conferência dos lançamentos de IPTU, sobretudo em lotes e terrenos.
Tributário e Reforma Tributária
TRIBUTÁRIO
Curta temporada: tese do STJ e tributação pela LC 214/2025 e LC 227/2026
Publicado em 03/10/2026 | Artigo de Isabella Serafim da Silva | Conjur
O artigo analisa o REsp 2.121.055/MG (decisão de 07/05/2026, fora do recorte e citada apenas como referência) e sustenta que a locação de curta duração, inferior a 90 dias, é tratada como serviço de hospedagem para fins das LCs 214/2025 e 227/2026, com carga distinta da locação residencial de longa duração. A autora aponta incerteza regulatória e tributária para empreendimentos compactos vendidos com foco em renda de temporada.
Impacto prático: a análise de viabilidade de imóveis para temporada deve considerar, ao mesmo tempo, a convenção condominial (quórum de dois terços indicado no precedente) e o novo enquadramento tributário. Trata-se de leitura doutrinária, não de nova decisão.
Compra e Venda e Registro
COMPRA E VENDA E REGISTRO
CND no registro de imóveis: o impasse entre normas administrativas e a lei federal
Publicado em 06 e 07/10/2026 (Partes 1 e 2) | Coluna de Sérgio Jacomino | Migalhas Notariais e Registrais
A coluna descreve registradores diante de comandos contraditórios. De um lado, o Provimento CG 17/26 da Corregedoria de São Paulo (24/08/2026), que eliminou a exigência de CND para o registro de construção, e o julgamento do PCA 0001566-37.2025 pelo CNJ (30/06/2026), que suspendeu a exigência. De outro, os arts. 47 e 48 da Lei 8.212/1991, que preveem penalidades pela omissão da certidão. O autor defende que o poder normativo administrativo não se sobrepõe à lei tributária e que a solução depende de decisão judicial.
Observação de curadoria: os atos administrativos citados são anteriores ao recorte; o fato da semana é a publicação da análise, que é opinião de autor e não decisão.
Impacto prático: em aquisições, incluindo arrematações, a exigência de CND pode variar conforme a serventia e o estado. Vale confirmar previamente com o cartório competente o que será exigido para o registro.
Proteção Patrimonial e Sucessão
PROTEÇÃO PATRIMONIAL
STJ: morar 29 anos em imóvel da família não garante usucapião
Publicado em 01/10/2026 | STJ, 4ª Turma, relator Min. Raul Araújo | AREsp 2.983.084 | Migalhas
A Turma rejeitou, por unanimidade, a usucapião extraordinária pleiteada por casal que ocupava há 29 anos imóvel herdado pela família. Pesou o fato de o bem integrar partilha em curso, de outros herdeiros se oporem e de a moradia decorrer de permissão ou tolerância entre familiares, o que não se confunde com o animus domini.
Fundamento legal: art. 1.238 do Código Civil (usucapião extraordinária, que exige posse com ânimo de dono).
Impacto prático: no planejamento sucessório, a cessão de uso a familiares deve ser documentada (comodato, usufruto ou instrumento equivalente) para afastar discussões futuras sobre posse. Na análise de imóveis ocupados, a natureza da posse do ocupante precisa ser verificada.
Oportunidades e Sinais de Mercado
LEILÕES
Santander, Caixa e Bradesco: mais de 1.200 imóveis em leilões de outubro
Publicado em 02/10/2026 | Bem Paraná
Segundo a reportagem, o Santander leva mais de 600 imóveis, com três leilões em 06/10 (207, 202 e mais de 200 imóveis) e descontos de até 90% sobre o lance inicial em alguns pregões. A Caixa oferece 596 imóveis em 23 estados, com leilões em 14 e 20/10 e descontos de até 67% sobre o valor de avaliação. O Bradesco tem 41 imóveis em quatro leilões (02, 08, 09 e 16/10). Há opção de financiamento, em prazos de até 420 meses para residenciais e 360 para comerciais, e uso de FGTS em hipóteses específicas.
Impacto prático: desconto elevado não dispensa a diligência. Antes do lance, é indispensável conferir edital, matrícula, ocupação, débitos de condomínio e tributos, e a modalidade (extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/1997). Os percentuais acima são os divulgados pela reportagem, não uma garantia de resultado.
Radar da Semana
Condomínio, rateio de despesas: artigo publicado em 05/10 lembra que a obrigação condominial é propter rem, que a alteração do rateio exige dois terços (art. 1.351 do CC, redação da Lei 14.405/2022) e que a alteração de fração ideal exige unanimidade.
Ocupação de área de risco: a 3ª Turma do STJ iniciou, em 06/10, o julgamento do REsp 2.102.586 (relator Min. Moura Ribeiro) sobre famílias que ocupam há mais de 20 anos área do Setor de Inflamáveis, em Brasília. Há dois votos proferidos e o MPF pediu nova análise; o julgamento não terminou.
↳ Fonte: Migalhas: moradias em área de risco
Nota de Curadoria
A semana foi enxuta em fatos jurídicos novos. Os eixos Leilões e Arrematação (decisões) e Locação não tiveram fato novo confirmado no recorte e, por isso, não receberam seção própria. O eixo Leilões aparece apenas pelo lado de mercado.
O julgamento do Tema 1.348/STF (imunidade de ITBI na integralização de capital de imobiliárias) voltou a ser noticiado em 05/10, com maioria de 5 a 2 e ressalva do Min. Zanin sobre simulação ou fraude. Como o placar de cinco votos já constava de reportagem de 16/09 e o tema foi tratado em edições anteriores, não foi tratado como novidade. O julgamento não está encerrado.
Fontes Consultadas
↳ Fonte: Conjur: ITBI entre o STJ e o STF
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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