Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 7 a 14 de outubro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Período coberto: 7 a 14 de outubro de 2026 | Edição gerada em 14 de outubro de 2026
Resumo Executivo
Tributário (IPTU): o STF modulou os efeitos da decisão que vedou alíquota de IPTU definida pela área do imóvel (Tema 1.455). Vale a partir de 12/08/2026, com preservação do que foi pago antes, salvo discussões pendentes.
Tributário (ITBI): o Tema 1.348 chegou a 6 votos a 2 pela imunidade na integralização de imóveis ao capital social de imobiliárias. O plenário virtual segue até 19/10 e ainda admite destaque.
Locação e Reforma Tributária: a partir de 1º/12/2026, a locação de imóveis deve ser documentada por NFS-e, e a escolha do regime de contratos antigos (3,65%) exige análise caso a caso.
Reforma Tributária: a Receita informou que 86% das notas exigidas já destacam a CBS, em período de testes que antecede a cobrança plena em 2027.
Mercado: Caixa (até 29/10) e Itaú (14/10) têm 566 imóveis em leilão, com lances iniciais da Caixa a partir de R$ 36 mil.
Destaque da Semana
STF modula a decisão sobre IPTU pela área e preserva pagamentos anteriores a 12/08/2026
Publicação: 14/10/2026 | Decisão: sessão virtual encerrada em 09/10/2026
Em embargos de declaração no ARE 1.593.784 (Tema 1.455), relatados pelo ministro Dias Toffoli, o STF decidiu por unanimidade modular os efeitos do julgamento de agosto, que impediu os municípios de fixar alíquotas de IPTU com base na área do imóvel. A decisão passa a valer em 12/08/2026, data da publicação da ata do julgamento original. Ficam preservados os atos e pagamentos anteriores, ressalvados os processos administrativos e judiciais ainda pendentes. O caso nasceu de lei de Chapecó/SC que previa alíquota de 1% para residências com 400 m² ou mais.
Impacto prático: quem tem ação ou impugnação pendente sobre alíquota por metragem mantém a chance de restituição. Para o investidor, vale revisar o IPTU de imóveis arrematados em municípios com lei semelhante.
↳ Fonte: Migalhas
Tributário e Reforma Tributária
ITBI na integralização de capital: maioria de 6 a 2 pela imunidade no Tema 1.348
Publicação: 13/10/2026
Com o voto do ministro Alexandre de Moraes, liberado após pedido de vista, o placar subiu para 6 a 2 a favor do contribuinte (acompanharam Fachin, Zanin, Mendonça, Nunes Marques e Fux; divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino). O plenário virtual corre de 9 a 19/10/2026. Até o encerramento, os votos podem mudar, pode haver destaque, debate sobre a tese e eventual modulação.
Fundamento: art. 156, §2º, I, da Constituição Federal. Nota de curadoria: o tema foi abordado nas edições de 02/09 e 23/09; esta é a atualização do desdobramento novo.
Impacto prático: é o tema central para holdings imobiliárias. Antes de integralizar imóveis, convém aguardar a conclusão do julgamento e a tese final.
↳ Fonte: Migalhas
Receita: 86% das notas fiscais exigidas já destacam a CBS
Publicação: 09/10/2026
Segundo painel ROC da Receita Federal (atualizado em 08/10), 3,7 bilhões de documentos trouxeram a CBS destacada e 600 milhões não. Das 1.275.356 empresas obrigadas que emitiram documentos, 855.152 (cerca de 67%) destacaram o tributo em todas ou em parte das notas. Optantes do Simples Nacional não são obrigados em 2026. A cobrança plena da CBS começa em 2027, e o IBS entra em fase de testes no mesmo ano.
↳ Fonte: Agência Brasil
Locação e Temporada
Locação com NFS-e a partir de 1º/12/2026 e regime de 3,65% para contratos antigos
Análise publicada em 13/10/2026 | Norma citada: Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30/07/2026 (anterior ao recorte)
Segundo a análise, locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passam a ser documentados por NFS-e a partir de 1º/12/2026, e a venda por NF-e ABI (modelo 77). Os tributos só incidem em 2027. Pela LC 214/2025, a base é o valor da operação, sem IPTU e condomínio. Contratos anteriores podem optar pelo regime específico de 3,65% sobre a receita bruta, irrevogável pelo prazo do contrato, com requisitos de data verificável e registro. No regime regular, a locação tem redução de 70% das alíquotas.
Impacto prático: locadores devem mapear contratos, conferir os requisitos de data certa e registro e prever em aditivo quem suporta o novo tributo.
↳ Fonte: Mattos Filho
Oportunidades e Sinais de Mercado
Caixa e Itaú somam 566 imóveis em leilão
Publicação: 12/10/2026
A Caixa oferece 453 imóveis (265 apartamentos, 161 casas, 20 terrenos, 6 comerciais e 1 rural), com lances a partir de R$ 36 mil e descontos de até 75% sobre a avaliação, em leilão até 29/10, às 10h. O Itaú tem 113 imóveis, com pregão em 14/10 a partir das 15h, à vista ou em até 78 parcelas. Segundo a reportagem, a Caixa assume o IPTU que superar 10% da avaliação, e o arrematante responde por condomínio até 10% da avaliação.
Impacto prático: as condições de débitos constam do edital de cada lote. Antes de ofertar, confirme matrícula, ocupação e passivos.
↳ Fonte: Tribuna do Sertão
Radar da Semana
IPCA de setembro: 0,82% no mês, 3,95% no ano e 4,58% em 12 meses, acima do teto da meta (IBGE, 09/10). A notícia consultada não traz dado de aluguel.
Reforma Tributária: análise de 14/10 lembra que, desde 03/08, empresas do regime regular devem preencher os campos de IBS e CBS nos principais documentos fiscais (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026).
Nota de Curadoria
Semana enxuta. Nos eixos Leilões e Arrematação (jurisprudência), Compra e Venda e Registro e Proteção Patrimonial e Sucessão, não localizamos fato novo confirmado dentro do recorte de 7 dias, por isso não criamos seção para eles. Não repetimos o conteúdo das edições anteriores, salvo o desdobramento novo do Tema 1.348, sinalizado acima.
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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