Newsletter Semanal de Leilões e Mercado Imobiliário — Semana de 16 a 23 de outubro de 2026
ANANDA FERNANDES • LEILÕES & IMOBILIÁRIO
Curadoria jurídica e estratégica para investidores, advogados e profissionais do mercado imobiliário brasileiro.
Período coberto: 16 a 23 de outubro de 2026 | Edição gerada em 23 de outubro de 2026
Resumo Executivo
Tributário e Proteção Patrimonial: o STF encerrou, em 19/10, o julgamento do Tema 1.348 e fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, mesmo para empresas de atividade preponderantemente imobiliária (9 a 2, segundo a maioria das fontes). Ata publicada em 22/10.
Sucessão: a cobertura da decisão aponta que a LC 227/2026 muda a base do ITCMD para valor de mercado na doação de quotas, o que reforça a necessidade de simular a holding antes de 2027.
Locação e Reforma Tributária: a partir de 01/12/2026, locadores no regime regular deverão emitir nota por aluguel com IBS e CBS. Contratos silenciosos sobre quem arca com o tributo exigem aditivo.
Proteção Patrimonial: notícia de 23/10 informa que o Min. André Mendonça cassou decisão que autorizava leilão extrajudicial de pequena propriedade rural familiar dada em garantia (Tema 961/STF).
Destaque da Semana
STF fixa que ITBI não incide na integralização de imóveis ao capital, ainda que a empresa seja imobiliária
[Tributário] Fato: julgamento concluído em 19/10/2026 (RE 1.495.108/SP, Tema 1.348, Rel. Min. Edson Fachin). Publicação: 21 e 22/10/2026.
O Plenário Virtual do STF concluiu que a imunidade prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição, na integralização de capital social com bens e valores, é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação ou fraude à lei. Na edição de 14/10 o placar parcial era 6 a 2; agora o tema está definido, com divergência aberta pelo Min. Gilmar Mendes e acompanhada pelo Min. Flávio Dino.
Ressalvas relevantes: a imunidade alcança o valor efetivamente integralizado ao capital (na linha do Tema 796/STF), e o excedente segue tributável. Os municípios podem autuar se provarem simulação ou fraude. A decisão ainda não transitou em julgado e as fontes consultadas não informam modulação.
Impacto prático: holdings patrimoniais e familiares que concentram imóveis de locação ou compra e venda deixam de depender da discussão sobre atividade preponderante. Antes de integralizar, vale conferir se o valor lançado como capital corresponde à operação real e se a documentação sustenta a finalidade empresarial, para afastar a tese de simulação.
↳ Fonte: Contábeis (22/10)
↳ Fonte: Rota Jurídica (22/10)
↳ Fonte: GuaíraNews (21/10)
Tributário e Reforma Tributária
Holding familiar: ITBI protegido na entrada, ITCMD mais caro na saída
[Tributário • Sucessão] Contábeis, 22/10/2026 (cobertura do Tema 1.348)
A mesma cobertura que noticia o Tema 1.348 destaca a LC 227/2026 (arts. 152 e 154, II), que desloca a base do ITCMD para o valor de mercado. Para quotas, o mínimo seria o patrimônio líquido ajustado a mercado, acrescido do fundo de comércio. A aplicação depende de lei de cada estado e está sujeita à anterioridade anual, de modo que o efeito pleno em 2027 não é uniforme.
Fundamento: CF, art. 156, §2º, I, e art. 150, III, "b"; CTN, arts. 37 e 38; LC 227/2026. A legislação de cada estado não foi verificada nesta edição.
Impacto prático: o planejamento sucessório com imóveis ganha urgência de simulação: comparar o ITCMD sobre o valor declarado com a base de mercado, conforme a lei do estado do patrimônio.
Locação e Temporada
Aluguel em 2027: quem paga o IBS e a CBS que o contrato não previu
[Locação • Reforma Tributária] ConJur, 21/10/2026 (artigo de Raphael Marins e Lucas Galante)
Segundo os autores, a partir de 01/12/2026 os locadores no regime regular devem emitir nota fiscal a cada aluguel, com destaque de IBS e CBS. Como os tributos são cobrados por fora do preço, o texto do contrato define quem arca. Contratos que fixam o aluguel e silenciam sobre os tributos permitem duas leituras: o locador entende o valor como líquido e o locatário como bruto.
Fundamento citado no artigo: LC 214/2025; Lei 8.245/91, arts. 18, 19 e 22, VIII; Código Civil, arts. 317 e 478; Decreto 12.955/2026. Os autores sustentam que a teoria da imprevisão dificilmente socorre contratos firmados após a EC 132/2023 e a LC 214/2025, e que a opção pelo regime de 3,65% é irretratável nos termos do decreto, devendo ser decidida antes da primeira nota de dezembro. Trata-se de opinião doutrinária, não de decisão judicial.
Impacto prático: aditivar contratos em curso para definir se o aluguel é bruto ou líquido de IBS/CBS, como acompanhará o aumento das alíquotas e quem recolhe o tributo, sem alterar o prazo da revisional.
Radar da Semana
STF: pequena propriedade rural familiar dada em garantia não pode ser leiloada
[Proteção Patrimonial] Migalhas, 23/10/2026. Atenção: a liminar na Rcl 89.018 foi concedida em 23/12/2025; a data do julgamento colegiado não foi informada.
O Min. André Mendonça cassou decisão do TJ/RO que autorizava o leilão extrajudicial de imóvel rural de 37,51 hectares, dado em garantia fiduciária de crédito rural, com base no Tema 961/STF. A 2ª Turma teria referendado a liminar. Questões fáticas (moradia, subsistência, outras rendas) cabem às instâncias ordinárias. Registrado como notícia da semana, não como decisão do período.
Nota de Curadoria
Edição enxuta, por rigor com o recorte de 16 a 23/10. Leilões e Arrematação: não localizei, no período, decisão ou ato novo confirmado sobre o tema; o leilão da Caixa (14 e 20/10) já foi coberto na edição anterior e a matéria sobre a greve é de 23/09, atualizada em 01/10. Compra e Venda e Registro: sem fato novo verificado. Locação: duas matérias de 22 e 23/10 (reajuste de 40% anulado e reembolso de benfeitorias) não informam tribunal, processo ou data da decisão, e a segunda relata decisão de julho; foram descartadas. O Tema 1.348 reaparece por ter sido concluído nesta semana, o que é fato novo em relação ao placar parcial das edições de 23/09 e 14/10. Há divergência de placar entre as fontes (9 a 2 em três delas; 8 a 2 em uma); adotei 9 a 2 e recomendo conferir a ata no site do STF.
Fontes Consultadas
↳ Fonte: Contábeis: ITBI em holdings
↳ Fonte: Rota Jurídica
↳ Fonte: GuaíraNews
↳ Fonte: MixVale
↳ Fonte: ConJur
↳ Fonte: Migalhas
Newsletter elaborada para acompanhamento estratégico do mercado imobiliário e de leilões. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação individual de investimento ou parecer jurídico específico.
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