O Novo Marco Legal das Garantias e Seus Impactos nos Leilões de Imóveis

Em novembro de 2023, entrou em vigor a Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trazendo significativas alterações na forma como os bens são utilizados como garantia no Brasil. Essa nova legislação reformula institutos tradicionais como a alienação fiduciária, a hipoteca e o usufruto, e impacta diretamente o mercado de crédito, as instituições financeiras e, especialmente, o sistema de leilões extrajudiciais.

Para quem atua no mercado de leilões — como investidores, advogados ou operadores jurídicos —, compreender os reflexos práticos dessa nova lei é essencial para ajustar estratégias e identificar novas oportunidades com segurança.

O que é o Marco Legal das Garantias?

Trata-se de um conjunto de reformas legislativas que buscam modernizar o sistema de garantias no Brasil, facilitando o acesso ao crédito e aumentando a segurança jurídica para credores. Seu principal objetivo é tornar a execução de garantias mais eficiente, reduzindo burocracias e incentivando a competitividade no mercado.

Entre os diplomas alterados pela nova lei, destacam-se:

• Código Civil (arts. da parte de direitos reais);

• Lei da Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97);

• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73);

• Lei de Falências (Lei nº 11.101/05).

Quais são os principais impactos nos leilões?

A seguir, elencamos os efeitos mais relevantes do novo Marco Legal das Garantias sobre os leilões de imóveis, com foco nas mudanças operacionais e nos riscos e oportunidades que decorrem disso.

1. Fortalecimento da alienação fiduciária e da execução extrajudicial

A nova lei reafirma e amplia o alcance da execução extrajudicial da garantia fiduciária, conferindo mais autonomia aos credores para realizar leilões de imóveis inadimplentes sem intervenção do Poder Judiciário.

Isso tende a aumentar o volume de leilões extrajudiciais, especialmente em contratos de financiamento habitacional e operações com garantia real, o que abre novas frentes para investidores e operadores atentos às ofertas de mercado.

Na prática: o leilão extrajudicial se torna mais célere e menos sujeito a impugnações frágeis por parte do devedor, o que reduz o risco jurídico para o arrematante.

2. Possibilidade de utilização de um mesmo bem como garantia múltipla

O novo marco permite que um mesmo imóvel seja oferecido em garantia para mais de um contrato, desde que respeitada a ordem de prioridade registrada. Essa inovação pode gerar complexidades nas execuções, mas também oportunidades de aquisição em leilões de bens com ônus escalonados, a depender da negociação entre credores.

Para o arrematante, isso exige diligência redobrada na leitura da matrícula e atenção à ordem cronológica das garantias.

3. Autorização para leilão extrajudicial mesmo com ação judicial em curso

Outra mudança relevante é a permissão expressa para que o credor realize o leilão extrajudicial mesmo que o devedor tenha ajuizado ação discutindo a dívida, salvo se houver decisão judicial que suspenda expressamente a consolidação da propriedade.

Esse ponto inverte o cenário anterior, em que ações judiciais de contestação eram frequentemente usadas como estratégia protelatória para travar leilões. Com a nova lei, apenas uma decisão judicial fundamentada poderá impedir a alienação.

Impacto prático: arrematantes ganham mais segurança e previsibilidade quanto à efetivação do leilão.

Conclusão

O novo Marco Legal das Garantias inaugura uma fase de maior racionalidade, celeridade e segurança jurídica na execução de dívidas garantidas por bens imóveis.

Para o mercado de leilões, o impacto é duplo: de um lado, haverá aumento da oferta de imóveis leiloados extrajudicialmente; de outro, exige-se do arrematante maior conhecimento técnico e cuidado com as novas dinâmicas de garantias múltiplas e execuções paralelas.

Investidores, advogados e operadores que se atualizarem rapidamente diante dessa nova realidade sairão na frente, aproveitando os reflexos positivos da modernização legislativa e evitando os riscos que a mudança, inevitavelmente, carrega.

Por: Ananda Fernandes.