STJ reconhece validade de uso exclusivo de área comum em condomínio com aprovação em assembleia

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou recentemente que a ocupação de área comum em condomínio pode ser considerada válida, desde que haja autorização expressa em assembleia condominial e que tal uso se consolide ao longo do tempo. Essa decisão destaca a importância da deliberação coletiva e da boa-fé nas relações condominiais.

Contexto do Caso

O caso envolveu um condômino cujo apartamento tinha acesso exclusivo a uma laje, área comum que conectava duas torres do condomínio. Em assembleia realizada em junho de 2010, foi aprovado, de forma excepcional e precária, que a limpeza e a conservação paisagística da laje ficariam sob responsabilidade desse condômino, considerando que os funcionários do condomínio precisavam passar por sua unidade para acessar o local.

Com o tempo, o condômino transformou a laje em uma extensão de seu apartamento, instalando móveis externos, um deck e realizando paisagismo. Em 2021, uma nova assembleia autorizou a manutenção dessas estruturas e a instalação de um toldo. Posteriormente, alguns condôminos contestaram essa ocupação e ajuizaram ação para que a laje voltasse a ser de uso comum.

Decisão do STJ

A 3ª Turma do STJ, ao analisar o recurso especial (REsp 2.187.886), deu parcial provimento ao pedido do condômino. A relatora, ministra Nancy Andrighi, aplicou o princípio da "supressio", que implica na perda do direito de reivindicar algo que não foi exercido por longo período. A ministra destacou que a ocupação da laje foi autorizada em assembleia e perdurou por mais de uma década sem oposição, consolidando-se como uma situação de fato.

Entretanto, a instalação do toldo não foi validada, pois houve contestação quanto ao quórum da assembleia que autorizou essa modificação, e não houve consenso entre os condôminos. Assim, o STJ reconheceu a validade da ocupação consolidada, mas não autorizou novas alterações sem a devida aprovação.

Implicações Práticas

Essa decisão reforça a importância da deliberação em assembleia para autorizar o uso exclusivo de áreas comuns em condomínios. A jurisprudência do STJ indica que, mesmo que a ocupação seja inicialmente precária, a ausência de oposição por longo período pode consolidar o uso, desde que tenha havido autorização formal.

Contudo, qualquer modificação adicional, especialmente aquelas que alterem a fachada ou a estrutura do edifício, requer nova deliberação com o quórum adequado, conforme previsto no Código Civil e na convenção condominial.

Conclusão

A ocupação de áreas comuns em condomínios deve ser sempre pautada pela legalidade e pela boa-fé. A autorização em assembleia é fundamental para evitar conflitos e garantir a harmonia entre os condôminos. Além disso, é essencial que qualquer alteração posterior seja devidamente aprovada, respeitando os quóruns legais e convencionais.

Fonte: Revista Consultor Jurídico — “Ocupação de área comum de condomínio é válida se for aprovada por assembleia”, publicado em 06 de junho de 2025. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-jun-06/ocupacao-de-area-comum-de-condominio-e-valida-se-for-aprovada-por-assembleia/